二手房交易过程及注意事项是怎样的-法律问答|晖律网

二手房交易过程及注意事项是怎样的

回答于2024-05-02 阅读（1136）

律师回答

摘要：在购买或出售房产之前，需要进行产权审核。在支付定金并签订合同之前，需要小心产权瑕疵的问题。此外，在选择银行申请抵押贷款时，可以优先选择四大国有银行，因为他们的贷款额度通常会更宽松。在办理房屋过户和纳税时，需要注意不同地区的办理时间。最后，在交房时，需要确认房屋内部家具家电是否齐全，以免产生纠纷。

第一步：在购买或出售房产之前，需要进行产权审核。然而，只要做好充分的准备，这个问题就不会成为问题。首先，仔细核对几位业主的签名。如果有两个人，在签订后续合同时需要有自己的名字；其次，购房时需要看到购房发票、契税发票等相关凭证，作为初步确认房屋权属的辅助证据。
风险提示：这个环节的风险是产权瑕疵的问题，所以在交定金之前，一定要去档案馆，得到明确的答案。你照片中的房子可能处于抵押状态，也可能由于债务纠纷处于查封状态，一旦房屋产权出现问题，交易将被宣布无效。
第二步：支付定金并签订合同。但不要忽略这个小链接。存款是有诀窍的。这套房子动辄几百万，按5%计算的押金金额可以达到5万元。所以当交易到了这个阶段，请小心。
一期交付后，可以签订国土房管局正式的二手房买卖合同。深圳市房地产经纪协会（以下简称协会）相关负责人告诉记者，独立交易当事人可以到协会网站的任何地方上网，登记并填写相关内容。经过总共4个工作日的确认和办理时间，他们可以直接到协会（福田区景田东路36号润丰园社区一楼）领取，完全免费。据该负责人介绍，目前，房协已经取消了代理合同的资格，但仍有中介通过公司口岸打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，费用不固定，一般在180元以上，多在300元或400元以上。
风险提示：
1。如果房产有共有人，就让共有人一起签字，避免因共有人不同意出售而导致交易失败的可能性。
2。如有租赁，承租人应签署放弃优先购买权证书，以避免因承租人侵犯优先购买权而导致交易失败。
3。房地产中有较贵重家具、家电的，应在附表中对家具、家电进行详细说明，如家具、家电的品牌、新旧程度等，必要时还可附上家具、家电的照片，以防送货时货物掉船。
4。房产附有账户的，应当在签订合同时说明账户迁出的日期和违约条件。要明确违约责任，特别是在当前房价不断上涨的形势下，业主违约的概率越来越大，只有明确违约责任，业主的权益才能得到保障。
第三步：选择一家银行并申请抵押贷款。向银行申请贷款，买卖双方应到场并携带身份证、收入证明和销售合同原件。在申请贷款时，我直接去找银行的客户经理，说如果我想办房地产按揭，他会帮我办理。一般来说，可以在同一天确认。但是，有时贷款额度达不到预期的情况。比如，评估价高的银行需要重新评估，评估期会延长两三个工作日。不过，在按揭之前，购房者需要心里有个数字。如果房地产比较新，比如2000年以后，因为评估价比较高，贷款一般能达到80%。如果房子在2000年前建成，贷款只能达到60%或70%。至于银行对存款和首付的监管，也可以在申请房贷时同时办理，避免跑腿。
对于银行的选择，中介人员建议，四大国有银行的贷款额度会更宽松，效率会更高。至于利率能不能降下来，各家银行执行的政策基本一致，没必要多加考虑。
风险提示：
1。如果贷款金额达不到预期，购房者需要准备多支付首付，否则交易将失败，导致违约。目前，第二套住房贷款有收紧趋势，贷款可能不会获批。为防止这种情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决办法，如解除合同或赔偿违约金。
第4步：所有权转让和纳税。买卖双方需携带身份证原件、房产证原件和二手房买卖合同。一般送货，拿到收据后，业主可以让银行把押金放在监管前。
在办理时间上，新证在关西出现5个工作日，在关西以外的宝安出现5个工作日，龙岗出现20-30个工作日（2000年以前旧证30个工作日，2000年以后新证20个工作日）。交税时，如果合同是分开交税，那么两个人必须同时在场；如果业主实际收到，则只要求买方在场。至于拿到新的房产证，可以一次性付款拿到新的房产证；如果通过按揭贷款拿到房产证复印件，银行会自动到国土房管局办理按揭手续，并在5个工作日内将余额发放给业主。产权转让风险由受让人承担。也就是说，房屋过户后受损的风险由购房人承担，因此购房人需要在过户前仔细确认房屋是否存在质量问题。目前，随着房价的上涨，一些业主会以虚假债务为由，要求法院对房产进行查封，从而使转让期间的房地产交易得以终止。买受人可以在合同中增加一个条款，规定房产在转让过程中因业主原因被查封的，视为业主违约，必须承担违约责任。
第五步：后续事项
交房一般涉及房产、水电、有线电视、煤气等的交接，如果屋内有家具、电器，要核实是否已更换或搬走。最后，业主将交钥匙，正式完成交易。对于上述水电交接，要到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门办理。双方应准备房产证和身份证复印件。在一些地区，如罗湖区，在办理水电交接时，可能需要提供抵押合同。交易双方打电话咨询后再去，避免来回奔波。最重要的是，在签订“定金协议”前，如果房屋内部家具家电齐全，要退还业主定金。如果确实缺少家具家电，那么经过双方协商可以在定金中扣除。风险提示：
1。如果家具、电器在交付过程中损坏甚至被搬走，交付押金无法补足，买方通常很难找到卖方索赔。所以在原来的协议中支付定金，尽量使定金的数额更大。户籍问题在交房时也容易被忽视，所以在交房前，先到房屋所在地公安局核实房主的户籍是否已迁出。

延伸阅读

结语：在购买或出售房产之前，产权审核是必不可少的。在支付定金并签订合同之前，务必要去档案馆确认房屋产权是否清晰。此外，在选择银行申请抵押贷款时，建议选择四大国有银行，因为他们的贷款额度较为宽松。在办理房屋过户和纳税时，买卖双方需携带身份证原件、房产证原件和二手房买卖合同。在过户时，如果遇到贷款问题，可以事先与银行沟通解决。最后，在交接房屋时，要仔细核实家具、电器是否完好无损，以免产生纠纷。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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