抵押预告登记是否有优先受偿权-法律问答|晖律网

抵押预告登记是否有优先受偿权

回答于2024-05-06 阅读（239）

律师回答

摘要：本文介绍了抵押预告登记的优先受偿权以及预告抵押登记的本质特征和效力。预告登记抵押具有物权效力，但只有对抗第三人的效力，不具有优先受偿的权利。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。预告登记抵押可以实现抵押权，但未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

一、关于抵押预告登记的优先受偿权
在申请预抵押登记后，若未进行正式的抵押登记，则抵押权尚未成立，因此不具有优先受偿权。
《中华人民共和国民法典》第二百二十一条【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
第四百零二条【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
二、预告抵押登记是什么
抵押权预告登记属于抵押，可以实现抵押权。预抵押登记制度，就是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。
根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
三、预告登记抵押具有什么法律效力
（一）预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。立法机关的立法理由为：“预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。即该规定是为保护购房者的利益，解决商品房预售中出现的开发商一房二卖，或者对已销售给购房者的期房私自设定抵押等损害消费者利益的问题而规定的，其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分。
（二）预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为是一种准物权，或称之为“次抵押权”，其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权，但优于债权。
理由为：
1、是预购商品房贷款抵押合同成立之时，贷款银行已经按照预购商品房买卖合同的约定，一次性将全部贷款划转到开发商指定的银行账户，即权利人已经为获得物权保护而先期支付了对价；
2、是预购商品房虽无权属证书，但具有商品房预售资格的开发商前期已投入以上的工程建设总投资，并且已交付了全部土地出让金，获得了土地使用权证书。即期房及其附着的土地是具有财产价值的，是一项尚有待法律明确其权利边界的财产；
3、是根据规定，预告登记，房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载后，向登记权利人发放登记证明，即该登记权利已经履行向社会公众公示的程序。
（三）预告登记没有优先受偿的权利，只有对抗第三人的效力。抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。
（四）抵押权预告登记的目的仅是为了保障将来能对享有抵押权，即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，在抵押权办理登记生效之前，权利人并不直接享有抵押权，亦不能据此主张享有抵押权。

延伸阅读

结语：抵押预告登记可以实现抵押权，具有对抗第三人的效力，但并不具有优先受偿的权利。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。抵押权预告登记的设立目的在于平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予其对抗第三人的物权效力，但并不产生优先受偿的效力。

法律依据

民用航空器权利登记条例(1997-10-21)\t第十二条\t国务院民用航空主管部门向民用航空器抵押权人颁发民用航空器抵押权登记证书时，应当在民用航空器权利登记簿上载明下列事项：
(一)被抵押的民用航空器的国籍、国籍标志和登记标志；
(二)抵押权人和抵押人的姓名或者名称、地址及其法定代表人的姓名；
(三)民用航空器抵押所担保的债权数额、利息率、受偿期限；
(四)民用航空器抵押权登记日期；
(五)国务院民用航空主管部门规定的其他事项。
民用航空器权利登记条例(1997-10-21)\t第十四条\t同一民用航空器设定两项以上抵押权的，国务院民用航空主管部门应当按照抵押权登记申请日期的先后顺序进行登记。
城市房地产管理法(2019-08-26)\t第四十九条\t房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

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