在我国,商品房预售实行许可制度。开发企业要进行商品房预售,必须向房地产管理部门申请预售许可,并取得《商品房预售许可证》。如果没有获得《商品房预售许可证》,就不得进行商品房预售。因此,商品房预售许可证是期房销售的前提条件,也就是说,开发商只有获得了销售许可证,才能成为签订期房销售合同的主体。这也意味着,消费者作为买方,开发商作为卖方,双方都应当具备相应的资格才能签订有效的合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定,如果出卖人未取得商品房预售许可证明,但与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。但是如果出卖人在起诉前取得了商品房预售许可证明,那么该合同可以被认定为有效。
一、签完合同后又有房贷想退房怎么办？
总之，综合起来出现下列情况的，购房者可以要求退房：
(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。此时购房者可以向开发商发出催告通知，如果开发商超过3个月还不履行交房义务，购房者就可以与开发商解除购房合同，要求开发商退房。
(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作，其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。
二、期房没有预售许可证是否能够进行买卖？
没有预售许可证的期房不可以买卖。预售房产的开发商应当持有合法有效的商品房预售许可证，未取得预售许可证进行预售的行为属于违法，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效预售许可证的可以认定为有效。
开发商无房产证无预售合同，能否正常交易？
律师回答
摘要：商品房预售许可证是期房销售的前提条件，双方必须具备相应资格才能签订有效合同。根据最高人民法院的解释，未取得预售许可证的合同应被认定为无效，但在取得许可证后可以被认定为有效。购房者可以要求退房的情况包括开发商延迟交房和在没有预售许可证的情况下预售房屋。没有预售许可证的期房不可买卖，违规行为应恢复原状并退还购房款。
延伸阅读
结语：商品房预售实行许可制度，开发企业要进行商品房预售，必须向房地产管理部门申请预售许可，并取得《商品房预售许可证》。如果没有获得《商品房预售许可证》，就不得进行商品房预售。因此，商品房预售许可证是期房销售的前提条件，也就是说，开发商只有获得了销售许可证，才能成为签订期房销售合同的主体。这也意味着，消费者作为买方，开发商作为卖方，双方都应当具备相应的资格才能签订有效的合同。
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
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