二手房买卖中定金的关键点提示-法律问答|晖律网

二手房买卖中定金的关键点提示

回答于2024-04-12 阅读（1512）

律师回答

摘要：交定金前需核实房本真实性及房主身份。核实房屋所有权、债务纠纷、面积是否一致，同时确认房主身份真实。购买二手房需签订合同并办理登记、过户、缴税等手续。委托资信好的经纪公司进行验证，确保产权无纠纷。在签定定金合同时注意支付方式、房屋交接和室内设施协定。购房流程包括资质审核、签约、交税、过户等。

交定金前需要核查以下两点的真实性。
一、核实房本
你首先要清楚房屋所有权是否为卖房人的,是否真实可靠。房屋所有权人会不会与他人拥有“共有权”关系?房屋有没有其他债务纠纷?并且一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。要弄清楚所购“二手房”的建筑面积。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致?还要考究地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关的具体规定。最后要弄清楚办理购买“二手房”规定程序。购买“二手房”,必须由买卖双方签定《房屋买卖合同》,并到房屋所在市、县房地产交易管理部门,办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。
二、确认房主:核实真实身份
首先要确定房产证上的名字是房主本人,签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性,主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性,以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈,最大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易,买卖双方都希望交易过程安全稳妥,最有效的方法是委托资信好的经纪公司承担担保责任,由其在中间验证双方的真实身份,确认房屋产权无纠纷,对双方行为进行制约。
核实完以后,在签署二手房定金合同时,为了保障自己的权益,避免一些合同漏洞,需要注意些什么呢。
1.房款的支付方式及时间
2.房屋交接的方式及时间
3.室内物品设施的协定等
一般过户流程为:购房资质审核、交易双方纸版签约、经纪公司网上签约、交税、过户。其中穿插房款支付,房屋交接,若需要贷款还需要房产评估和银行面签等。

延伸阅读

结语：在交定金前，有两点需要仔细核查。首先，要核实房屋所有权的真实性和可靠性，包括是否存在共有权关系或其他债务纠纷，必须要求卖方提供合法的房屋所有权证，并核实面积、地段、环境、价位、房屋结构和物业管理等相关规定。其次，要确认房主的真实身份，确保房产证上的名字与实际房主一致，并核实购房者和房主的身份一致性，以避免欺诈和资金风险。在签署二手房定金合同时，需要注意房款支付方式及时间、房屋交接方式及时间、室内物品设施的协定等事项。购房过户流程中还需考虑购房资质审核、纸版签约、网上签约、交税和过户等环节。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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危羿霖

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