经济适用房租赁法律问题与规避策略-法律问答|晖律网

经济适用房租赁法律问题与规避策略

回答于2024-04-20 阅读（141）

律师回答

摘要：经济适用房出租违背了国家政策，会导致租赁合同无效、房屋被收回。中介公司代理出租的合同也会被认定为无效，要求返还房屋和恢复原状。购买经济适用房需满足一定条件，并在5年后才能上市转让或回购。出租经济适用房违背公共利益，损害低收入人群的购买权和居住权。因此，经济适用房出租会带来不利后果。

根据相关政策法规，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。因为经济适用房的土地性质是划拨，是由国家将土地使用权无偿提供给经济适用房购房者使用，国家为解决低收入人群的住房困难已经牺牲了该部分土地的收益。
如果将经济适用房出租，则属于经营范畴，违背了国家向其出售经济适用房的初衷。从整体公平的角度看，出租经适房前需要补缴收益是合理的。
经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
经济适用房出租有什么后果
(一)租赁合同无效，不受法律保护
经济适用适用房出租，损害了社会公共利益，损害了广大符合经济适用房购买资格而没有房主的城市低收入住房困难家庭的购买权和居住权。因为经济适用房资源是有限的，每年都有大量的有购买资格的人在苦苦等待轮侯的机会。因此，如果经济适用房出租了，租赁合同无效，不受法律保护，法院实际也是以损害社会公共利益认定合同无效。
(二)收回房屋
政府发现后应该按原购进价格，扣除相应的折旧费用后退还余下的房款，收回房屋。
(三)如果是通过中介公司出租的情形：
经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房不得擅自改变房屋用途，不得擅自转租或转借他人居住。因违反经济适用住房不得出租的相关规定，所签委托代理出租的合同无效。确认合同无效后，中介公司应当返还讼争房屋及相关物品，同时恢复原状，第三人应由讼争房屋内迁出。

延伸阅读

结语：根据相关政策法规，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。这是因为经济适用房的土地性质是划拨，国家将土地使用权无偿提供给经济适用房购房者使用，以解决低收入人群的住房困难。如果将经济适用房出租，则违背了国家的初衷。从整体公平的角度看，出租经适房前需要补缴收益是合理的。购房人拥有有限产权，且购买经济适用住房需满足一定的转让条件。如果违反规定出租经济适用房，租赁合同将无效且不受法律保护，政府有权收回房屋。对于通过中介公司出租的情况，相关合同也将被认定为无效。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百五十三条承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百四十条出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。

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