房屋优先购买权人有哪些顺序

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摘要:本文介绍了房屋租赁期间具有优先购买权的人的顺序,包括承租人、房屋共有人、原产权单位以及共有旧房原住户。在出售房屋时,承租人可能享有优先购买权,出卖人应该及时通知承租人是否行使优先购买权。同时,本文还介绍了如何保障房屋优先购买权,包括买卖关系尚未成立、买卖关系已经成立、出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷引起诉讼等情况下的处理原则。
在房屋租赁期间,具有优先购买权的人的顺序如下:共有旧房原住户,房屋共有人,承租人,原产权单位。如果当事人选择出售房屋,则承租人可能享有优先购买权。在这种情况下,房屋所有权人应该及时通知承租人是否行使优先购买权。
一、房屋优先购买权人有哪些顺序
第一类人:承租人
在同等条件下,房屋出卖人需要将正在出租的房屋卖给承租人。如果在卖房前不通知承租人,或者承租人表示愿意购买该承租屋,出卖人与其他购房者签订的买卖合同无效。
法律法规:房屋所有人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件,享有优先购买权;出卖人未按此规定出卖房屋时,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
第二类人:房屋共有人
房屋共有人拥有房屋的优先购买权。另外,房产交易过程中,签定合同、过户都需要房屋共有人签字,或者出具房屋出卖的同意的证明书,否则房屋买卖合同无效。
法律法规:出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书。在同等条件下,共有人有优先购买权。
第三类人:公有旧房原住户
法律法规:出售旧房时,原住户有优先权。
第四类人:原产权单位
二、房屋优先购买权声明范本
位于区路号房屋,房屋所有权证编号为,产权人为(身份证编号:);声明人系该房产现时承租人(身份证编号:),租期至二零零年月日止,声明人无意购买该房屋,无论房屋以何种价格出售,声明人均放弃对该房屋的优先购买权。
特此声明。
声明人:
二零零年月日
三、如何保障房屋优先购买权
优先购买权纠纷案件,往往涉及出卖人、买受人、主张优先购买权人等多人参加诉讼。而在诉讼中他们各自的诉讼地位如何,司法实践中的做法不尽一致。笔者认为,在诉讼程序处理中,可分以下几种情况处理:
一是买卖关系尚未成立的,优先购买权人因主张权利与出卖人发生纠纷提起诉讼,优先购买权人是享有权利的一方,出卖人是负有义务的一方,根据优先购买权人的性质和特征,买受人虽与本案有一定的关系,但案件的实体处理结果对其没有法律上的利害关系,其不作为案件当事人参加诉讼,法院也不宜依职权追加其为当事人。如果因情况需要须由买受人出庭才能查清事实真相的,其可以作为证人出庭作证。
二是买卖关系已经成立,优先购买权人主张权利提起诉讼,应将出卖人列为被告,将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼。这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系,如果优先购买权人胜诉,买受人将因买卖关系无效而返还标的物;如果出卖人胜诉,买受人将合法受让和占有标的物。
三是出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷引起诉讼,在诉讼过程中,优先购买权人主张优先购买的,优先购买权人应以有独立请求权的第三人资格参加诉讼。
处理优先购买权案件的原则是,既要保护优先购买权人的利益,又要防止滥用优先购买权以致损害出卖人和其他购买人的合法权益。由于这类案件比较复杂,处理难度也比较大,一般情况下,应根据具体情况妥善处理:
如果提起诉讼的原告确系房屋的原共有人或承租人,且没有放弃或丧失优先购买权,就应当支持原告的诉讼请求,即承认原告在同等条件下具有优先购买权;如果优先购买权人在出卖人出卖房屋前未知晓情况,就应当宣布出卖人与买受人之间的买卖关系无效,已经交付了房款的房屋,由双方相互返还,支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求;优先购买权人已得知出卖情况后,因客观原因未能及时主张优先购买权,在出卖人与买受人成就买卖关系时虽未提出异议,但其主张权利时只要未超过主张期限,一般情况下仍应支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求;出卖人与购买人恶意串通,欺骗优先购买权人,损害了优先购买权人的合法权益,一经查实,应当宣布其买卖关系无效,如果房屋拆迁、改建,应视情况给优先购买权人适当的补偿。
数个共有人同时主张优先购买权的,如果房屋可以划分,则按均等优先购买处理;如果不能划分,数个主张优先购买权人协商解决不成的,由最先主张权利者购买;若最先主张权利者有房屋居住,而后主张权利者确有实体困难的,应由住房确有困难的人购买。
对放弃优先购买权后又主张权利的不予支持。凡有确凿证据证明优先购买权人主动、明白、直接表示不予购买的,视为明确表示放弃。对于明知共有人出卖分得的房屋,或者出租人出卖房屋时,既不作出优先购买的主动、明白、直接的表示,又不阻止其出卖给第三人,据此可推定为优先购买权人放弃权利。
房屋共有人和承租人同时主张优先购买权,应先考虑房屋共有人的权利,再考虑承租人的权利。但是,如果房屋共有人居住的房屋比较宽裕,而承租人住房困难,也可照顾承租人的优先购买权。
延伸阅读


房屋承租人在租赁合同中享有一定的优先购买权,这是由于租赁合同中双方权利义务的不对等导致的。承租人作为弱势一方,在租赁合同中需要保障自己的优先购买权,以充分保障自己的利益。

首先,承租人应采取积极措施,及时通知出租人,表达自己的优先购买意愿。如果出租人未及时答复或者承租人错过了表达意愿的机会,将可能失去优先购买权。

其次,承租人应确保自己符合法律规定,如国家法律法规规定的优先购买权情形。如果承租人不符合优先购买权条件,将无法享受优先购买权。

最后,如果出租人违反了优先购买权规定,承租人有权要求出租人承担相应的违约责任。同时,承租人应当采取合法手段维护自己的优先购买权,如请求司法救助、申请仲裁等。

综上所述,房屋承租人可以通过采取积极措施、确保自己符合法律规定或者寻求法律帮助,保障自己的优先购买权。
结语:在房屋租赁期间,具有优先购买权的人的顺序为:共有旧房原住户、房屋共有人、承租人、原产权单位。如果当事人选择出售房屋,承租人可能享有优先购买权。在这种情况下,房屋所有权人应该及时通知承租人是否行使优先购买权。房屋优先购买权人包括承租人、房屋共有人、公有旧房原住户和原产权单位。
法律依据
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释(一)(2016-02-22)\t第四条\t未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释(一)(2016-02-22)\t第五条\t买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释(一)(2016-02-22)\t第十七条\t受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。

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