购买二手房时需要注意的事项有哪些呢-法律问答|晖律网

购买二手房时需要注意的事项有哪些呢

回答于2024-04-15 阅读（632）

律师回答

摘要：购买二手房时需要注意的六个方面是:房屋共有权是否明确、交易房屋是否在租、房屋手续是否齐全、福利房屋是否合法、物管费用是否拖欠、合同约定是否明确。这些方面可能会导致法律纠纷,因此买房人应该与所有共有人签订房屋买卖合同,仔细查看房屋租赁情况,确保房屋手续齐全,了解福利房屋的相关规定,同时关注合同约定是否明确。

房屋共有权是否明确

有些房屋可能有多个共有人,例如继承人共有、家庭共有或夫妻共有。因此,买房人应与所有共有人签订房屋买卖合同。以免产生不必要的法律纠纷。
2、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买房人及中介公司忽视，也被许多卖房人利用从而引起较多纠纷。
3、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买房人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
4、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买房人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
5、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买房人不知情购买了此房屋，所有费用买房人有可能要全部承担。
6、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

延伸阅读

二手房交易是房屋买卖交易中的一种,需要注意的法律问题有很多。其中最需要注意的问题之一是产权转移手续。在二手房交易中,卖方和买方需要签署房屋买卖合同,并完成房屋产权转移手续,包括过户、转移登记等手续。如果任何一方没有按照约定完成产权转移手续,可能会导致房屋交易失败或者产生法律纠纷。

其次,需要了解房屋的抵押情况和贷款情况。在二手房交易中,房屋可能存在抵押或者贷款的情况,如果卖方没有披露这些信息,买方可能会在后续贷款过程中遇到问题。因此,在二手房交易中,买方应该要求卖方提供房屋的抵押情况和贷款情况,以便买方做好风险评估。

此外,二手房交易还需要关注房屋的建筑年代和维修情况。建筑年代对于房屋的价值和维护成本有很大的影响,而房屋的维修情况也会影响房屋的使用寿命。因此,在二手房交易中,买方应该要求卖方提供房屋的建筑年代和维修情况,以便做好后续维护和保养。

最后,需要了解二手房交易中的税费情况。二手房交易中可能会产生一些税费,包括个人所得税、营业税等。如果买方没有了解这些税费情况,可能会在后续缴纳税费时遇到问题。因此,在二手房交易中,买方应该要求卖方提供房屋的税费情况,以便做好后续税务规划。

结语：购买房屋时,除了关注房屋本身的情况外,还应该了解房屋共有权、是否在租、房屋手续是否齐全、福利房屋是否合法、物管费用是否拖欠以及合同约定是否明确等问题。这些问题可能会导致不必要的法律纠纷,甚至影响房屋的入住和使用。因此,在购房时应该认真了解这些问题,以避免未来的麻烦。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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问购买二手房时需要注意哪些事项?

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买二手房需注意产权、手续、土地等方面。出卖人应合法拥有房屋所有权，合同明确具体，出卖租赁房屋需履行通知义务。买方需核实房屋手续齐全，产权明晰，避免购买福利房与法律冲突。注意卖方是否一房多卖，明确过户时间、房款交付方式。查看房屋年限...查看全文

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二手房买卖需注意签订合同、不轻信口头承诺、纠纷时控制情绪；买方需关注产权、土地情况、租赁状况、手续齐全、物管费用、中介违规、合同约定。若不了解合同签订和房产过户，建议咨询专业律师。...查看全文

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1.注意房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。 2.注意房屋是否有出租。有些二手房在转让时，还在被别人租赁。 3.房产如为夫妻共同财产或有其他共有人...查看全文

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二手房买卖需注意所有权真实性、债权债务、抵押情况、出售限制、面积准确性、房屋质量等问题。买卖双方可自行确定价格，也可委托评估事务所进行评估。私人交易需注意不同事项，建议委托房产中介居间担保。...查看全文

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