购买经济适用房二手房要注意什么-法律问答|晖律网

购买经济适用房二手房要注意什么

回答于2024-04-25 阅读（1720）

律师回答

摘要：在购买二手房时,需要注意以下事项:一、购买满五年且在相关政策规定下发之日前购买的经济适用房需要缴纳契税、印花税和综合地价款;二、购买已满五年且在相关政策规定下发之日前购买的经济适用房面积超出140平米的非普通住宅需缴纳契税;三、出售已满五年且面积超出140平米的非普通住宅需要补交综合地价款;四、购买未满五年且面积超出140平米的非普通住宅只能以不高于购买时的单价出售,并只能出售给符合经济适用住房购

一、购买二手房时需要注意哪些事项？（第一部分）
根据相关政策规定，购买满五年且在《通知》下发之日前的经济适用房，应缴纳如下税费：第一类，即4月8日《通知》下发之前购买的满五年经济适用房。契税：总价款×1.5％；印花税：总价款×1‰（买卖双方各万分之五）；综合地价款：总价款×10％。
（二）第二类，4月8日《通知》下发之后购买的满五年经济适用房。契税：总价款×1.5％；印花税：总价款×1‰（买卖双方各万分之五）；土地收益价款：（出售价格－原购房价格）×70％，值得注意的是，无论新房、旧房，只要产权未满5年的经济适用房都不再能自由出售，而改为政府回购或由政府选定符合条件的购买人，购房人在购买未满五年经济适用房时要慎重。
（三）首先必须明确卖方购买经济适用住房已经满五年。对于购买已满5年的经济适用房客户应该注意：客户如果购买已经住满5年的经济适用房面积超出140平米的非普通住宅需缴纳3％的契税。
二、经济适用房需要交土地出让金吗
（一）已经住满5年的经济适用房
对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。
（二）尚未住满5年的经济适用房
对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭符合条件可再购买经济适用住房。
三、购买经济适用房的注意事项
购买经济适用房的注意事项如下：
（一）位置虽然经济适用房的价位人们能接受，但人们不能接受的是它的位置。因为位置即代表着长期的交通。经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区。有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少，几年后的事至少无法让购房者牺牲已有工作或事业。
（二）户型购买经济适用房时，同样要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型。购买时追求大面积的同时也增加房价、物业管理等费用，应更注重居室功能。在有条件进行户型选择时，应尽量以专业衡量标准去做选择。现时流行的居室八大功能即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。
（三）合同按新《民法典》规定，实行约定优先原则，所以在合同或补充合同中的条款必须签订全面。购房者应在充分了解和考察预售许可证、项目施工情况、产权问题有些经济适用房项目是某些单位自建房或联建房，购买前一定要问清销售许可证和产权等重要情况、物业管理等基础上，仔细研究清楚合同的每一项，并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定，并注明开发商在每项违约时的惩罚办法，必要时请专业律师，考虑清楚了再签才比较妥当。不要偏信广告宣传或是售楼人员的口头承诺，否则后悔莫及。
（四）交房房建好后，通过相关主管部门的竣工验收和装修装饰等程序后便可入住了，在开发商交房时别忘了向开发商要“使用说明书”和“质量保证书”两书。这过程的许多问题最好都一一搞清楚为佳。由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。《办法》还规定，此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按当地原有规定执行。

延伸阅读

在购买二手房时，需要注意以下事项：

1. 房屋产权：确保房屋所有权清晰，无纠纷。查看房屋产权证、土地使用权证等证件，确认房屋的合法性。

2. 房屋交易记录：了解房屋的过户记录、抵押贷款记录等，避免购买到有问题的房屋。

3. 房屋的使用状况：查看房屋的建筑年代、装修情况、建筑材料等，确保房屋的品质和使用价值。

4. 房屋周边环境：了解房屋所处区域的环境、交通、配套设施等，确保房屋的地理位置符合自己的需求。

5. 房屋产权纠纷：了解房屋的产权来源，避免购买到存在产权纠纷的房屋。

6. 房屋的价格：关注房屋的价格，确保购买价格合理。

7. 签订合同：在购买二手房时，要与出售方签订合同并缴纳定金，确保合同的合法性和有效性。

8. 缴纳税费：了解房屋所需要缴纳的税费，确保自己在购买房屋时做好相关准备。

总之，在购买二手房时，需要仔细了解房屋的产权、品质、价格等信息，确保购买到符合自己需求的房屋。同时，了解房屋交易的相关法律法规，避免购买到存在问题的房屋。

结语：购买二手房时需要注意以下事项：（1）购买满五年且在《通知》下发之日前的经济适用房，应缴纳契税、印花税和综合地价款；（2）购买已满5年的经济适用房面积超出140平米的非普通住宅需缴纳3%的契税；（3）出售已满5年的经济适用房时，需按房屋成交额的10%补交综合地价款，出售给符合条件的家庭或政府相关部门收购；（4）购买经济适用房时要注意位置、户型、合同条款等方面。

法律依据

商品房销售管理办法：第三章广告与合同第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
商品房销售管理办法：第六章法律责任第四十三条房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以２万元以上３万元以下罚款。
商品房销售管理办法：第五章交付第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

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法律分析：购买二手经济适用房需要注意的事项： 1、购房者应充分了解和考察预售许可证、项目施工情况、产权问题； 2、购买经济适用房时，要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型； 3、实地考察位置； 4、注意合同中的权利责任。 ...查看全文

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（一）满五年经济适用房所要缴纳的税费，根据政策规定应该为：第一类，4月8日《通知》下发之前购买的满五年经济适用房。契税：总价款×1.5％；印花税：总价款×1‰（买卖双方各万分之五）；综合地价款：总价款×10％。（二）第...查看全文

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购买二手经适房需注意：1.未满5年的只能按原价出售给符合条件的家庭或政府收购；2.确认卖方购房已满5年；3.购买时需谨慎，确保产权证，选择大型中介公司规避风险。注意：购买面积超过140平米的需缴纳3%契税。...查看全文

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