房地产交易违约应对策略-法律问答|晖律网

房地产交易违约应对策略

回答于2024-04-24 阅读（144）

律师回答

摘要：本文介绍了卖主毁约后，买房人可以采取的违约结果以及定金的种类和注意事项。在卖房人违约时，买房人可以选择不要卖房人返还定金，而要求对方必须继续履行合同。此外，文章还提到了在房屋抵押或属于受限房屋的情况下，法院不能强制过户。最后，文章提醒买房人要注意按时履行合同约定，并留下相关证据以应对卖房人的毁约行为。

一、卖主毁约，买方可否要求继续履行合同
卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于民事违约行为，按照《民法典》规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同;二是采取措施补救;三是赔偿缺失。
这三种违约结果是由买房人选择的。因此，买房人可以不要卖房人返还定金，而要求对方必须继续履行合同。
二、定金分为几种
定金分三种，“解约定金”不能签定金通常分三种：成约定金、履约定金和解约定金。成约定金是为促使双方签订合同而交的定金，履约定金是保证买房人履约而交的定金，这两种定金方式比较常见。
解约定金是指双方在合同中约定，只要卖房人双倍返还定金就可以解约，这对卖房人有利，因比比较少见。如果约定了解约定金，买房人就不能再要求继续履行合同了。
三、两种情况下，法院不能强制过户
首先，看房屋有无抵押，有抵押的房屋须在征得抵押权人(通常是银行)同意的情况下才能过户。
其次，经济适用房、央产房等上市受限的房屋不能过户。
因此，如果买的是这两种类型的房，客观上不能实现过户，法院也就不能支付要求继续改造合同的请求，即不能强制过户。
四、应对卖房人毁约“借口”
1、借口一：买房人违约在先
对于指责买房人没有按时支付首付款等违约行为时，法官首先要查实，其次衡量这种违约是否会导致卖房人违约。
如果买房人只晚交了一两天的房款，就只是轻微瑕疵，不足以让卖房人拒绝履行合同。但反过来，如果买房人确实延迟10多天付款，就有可能给卖房人造成重大损失，卖房人毁约也就可以理解。
在这里提醒买房人，要注意按时履行合同约定，且在与对方谈判的过程中要留下录音证据。
2、借口二：配偶对卖房不知情
有些房屋属于夫妻共同财产，如果配偶对卖房不知情，就可能导致合同无效，
所以卖房人以这种作为借口来毁约的情况比较多。
再者，买房人也可以提供在看房或签约时，卖房者配偶在场的证据，包括证人证言、录音录像等。这样，法院就可以查清真实情况，从而做出判决。如果因为配偶不知情导致合同无效，买房人还可以向卖房人追讨相应损失。

延伸阅读

结语：这段话主要介绍了卖主毁约后，买房人可以要求继续履行合同，并且介绍了定金的种类和两种情况下法院不能强制过户的情况。最后提醒买房人要注意按时履行合同约定，并留下相关证据以应对卖房人的毁约行为。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。

相关法律问题

问买家违约房地产交易应对策略

答

合同违约应按约定履行，赔偿损失。根据民法典规定，违约方应承担继续履行、补救措施或赔偿责任。损失赔偿应相当于违约造成的损失，但不得超过可预见的损失。...查看全文

问房产交易中卖方违约应对策略

答

在房屋买卖合同中,如果卖方违反合同条款,买方可以采取以下措施:首先,仔细阅读合同条款,看合同中是否约定了相关赔偿措施。如果合同中没有约定,那么买方可以参考法律规定来寻求赔偿。判决违约金一般是要低于房屋评估价值的30%。如果买方要求...查看全文

问二手房交易违约应对策略

答

二手房买方违约应根据合同约定处理，有违约金用违约金，有定金用定金。无约定可要求买方履行合同、赔偿卖方损失，无法履行可解除合同。建议友好协商解决，不能解决可向法院起诉保护权益。...查看全文

问房地产开发商违约交房应对策略

答

合同中的违约金应根据实际损失进行约定，若过低可请求增加，过高可请求减少。开发商逾期交房的违约金标准没有法定规定，但应遵循《中华人民共和国民法典》相关规定。违约方支付违约金后，仍需履行债务。...查看全文

问二手房交易违约纠纷应对策略

答

二手房网签后房主违约，可以要求退还定金、违约金并赔偿损失；反悔时需根据合同办理注销，包括经纪公司交易和未经经纪公司交易两种情况；撤销网签需满足双方协商解除、无打印网签合同、法院判决等条件；网签合同需审查开发商证件、填写准确、权利义...查看全文

问限售期房屋交易违约应对策略

答

根据合同内容判断合同有效与否，若有效则按照合同赔偿，违约方负责。然而，住房限售政策并非法律或行政法规，违反该政策的合同尚未对国家利益和社会公共利益造成重大损害。此外，购房本身并非非法目的。因此，可以通过解除合同来寻求突破，无需承担...查看全文

问二手房交易中卖方违约应对策略

答

二手房交易中，卖方违约需承担继续履行、赔偿损失、采取补救措施等责任。根据2021年实施的《民法典》规定，违约方应承担继续履行、补救措施或赔偿损失等责任。如无约定或约定不明确，受损害方可根据标的性质和损失大小合理选择请求修理、重作、...查看全文

问开发商违约交房应对策略

答

开发商违约交房时，可以协商催告履行义务，如不成功可申请调解或起诉，要求开发商承担违约责任。退定金可先协商，如不同意可申请仲裁或起诉，要求双倍返还。退房时，开发商最怕承担高额违约金。若开发商未告知抵押或转售导致合同无效，购房人可解除...查看全文

问房产合同违约及应对策略

答

房产合同违约解决方式的法律依据及选择权。根据《民法典》第509条，当事人应全面履行合同义务，并遵循诚信原则。第577条规定违约方应承担继续履行、补救措施或赔偿损失等责任。第582条指出，未约定或约定不明确的违约责任，受损害方可根据...查看全文

问房屋交易纠纷应对策略

答

该段内容讲述的是双方自行协商以达成协议，行政机关根据职权处理纠纷，当事人向行政机关投诉后，行政机关根据主管范围受理，并依据相关法律和法规、规章作出决定。如果当事人对行政机关的处理结果不满意，可以进行仲裁或诉讼程序解决。起诉应当向人...查看全文

问应对房东违约的策略

答

店面租赁房东违约时，应承担相应的违约责任。如果合同中没有约定，可以制定补充协议；如果协商不成，可以要求房东继续履行、采取补救措施或赔偿损失。根据《民法典》规定，履行不符合约定的应承担违约责任，受损害方可根据损失大小选择违约责任的请...查看全文

问房产中介合同违约应对策略

答

房产中介合同违约需赔偿中介费损失，违约金可根据损失情况约定，最高不超过实际损失的30%。违约金低于损失可请求法院增加，过高可请求适当减少。预定违约金减少损失计算和证明的麻烦，加快责任确定。...查看全文

问房屋买卖违约应对策略

答

二手房买卖违约的处理办法：1、可要求违约方继续履行合同；2、若无法履行且定金归卖方责任，可要求双倍退还；3、无法协商解决可向法院提起诉讼处理。...查看全文

问买房合同违约应对策略

答

未履行合同义务的给付定金方无权请求返还定金，接受定金方应双倍返还定金。当事人不完全履行合同，定金罚则按未履行部分比例适用。定金适用需满足条件：1、实践合同，定金实际交付；2、主合同有效；3、当事人无免责情形。...查看全文

问租房合同违约应对策略

答

租房合同违约应支付违约金或赔偿损失，根据《民法典》第578条，当事人不履行合同义务，对方可要求承担违约责任。根据第584条规定，违约方需赔偿相当于因违约造成的损失，包括合同后可能获得的利益，但不得超过预见到的损失。...查看全文

问合同租房违约应对策略

答

签合同租房违约需承担相应责任。根据《民法典》第577条，违约方应履行、补救或赔偿损失。第578条规定，违约方明确表示或行为表明不履约，对方可要求承担违约责任。第579条规定，未支付价款、租金等金钱债务，对方可请求支付。...查看全文

问二手房房东违约应对策略

答

房东违约应如何处理？根据二手买卖定金法则，买方违约时卖方可没收定金，卖方违约则需支付买方2倍定金。如一方根本违约导致另一方无法实现合同目的，守约方可解除合同并要求赔偿损失。在计算损失时，需考虑守约方的过失和利益，并综合评估履约情况...查看全文

问合同违约应对策略

答

当事人违约应承担继续履行、补救措施或赔偿责任。未支付款项可要求支付。非金钱债务可要求履行，除非法律上或事实上不能履行，费用过高或债权人未要求履行。质量不符合约定应按约定承担责任，无约定可根据损失选择修理、更换、退货等。履行后仍有其...查看全文

问债务违约应对策略

答

如何处理欠债问题及维护借贷权益。通过起诉追讨借款人的欠款，法院可判决追回本金与利息。若借款人无力偿还，可申请执行局执行判决，追踪其财产并扣除必要开支后归还出借人。民间借贷纠纷中，应签订合同约定利息与支付方式，并保存转账凭证。起诉时...查看全文

问应对二手房交易纠纷的策略

答

二手房交易纠纷处理及费用明细：一、处理纠纷可通过协商、调解或诉讼解决。法律依据为《民法典》和《民事诉讼法》。二、交易费用包括中介费、抵押贷款费、贷款评估费、契税、营业税、印花税、土地增值税、个人所得税等多项费用。具体计算方式根据房...查看全文