房屋出售人未能按时交付房屋时的违约责任和构成时间-法律问答|晖律网

房屋出售人未能按时交付房屋时的违约责任和构成时间

回答于2024-05-01 阅读（326）

律师回答

摘要：商品房交付违约的认定及处理原则。根据最高人民法院的解释，如果买卖双方未明确约定逾期交房的处理方式，应按照法定规定处理。出卖人违约可由以下标准判定：交付不能、交付迟延、质量瑕疵、面积短少、房屋朝向、间距、位置等问题。对于违约行为，买受人有权解除合同并要求赔偿。特别是对于绿化、配套设施和装潢等承诺未兑现的情况，买受人有权要求解约。

一、根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式(包括违约金和损失赔偿额等)没有明确约定，则应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定处理。
二、关于出卖人违约的认定标准：
1.交付不能
由于商品房为特定物，至若特定物之买卖，一旦其为自始客观不能，即沦为自始无效。
2.交付迟延
谓因可归责于债务人之事由，对于已届清偿期之债务，能给付而未为给付之违法的迟延。
3.商品房的质量瑕疵
《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
4.商品房的面积短少
《商品房销售管理办法》第24条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝阳变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
5.关于房屋朝向、间距、位置
对于景观房而言，如果房屋朝向、间距的误差直接导致观看风景遭受严重影响的，则买受人可行使解约权。
6.关于绿化、配套设施以及装潢
出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出允诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。

延伸阅读

结语：根据相关法律规定，如果买卖双方在逾期交房的处理方式上没有明确约定，应根据最高人民法院相关解释进行处理。对于出卖人的违约行为，包括交付不能、交付迟延、质量瑕疵、面积短少、房屋朝向、间距、位置、绿化、配套设施以及装潢等问题，买受人有权要求解除合同并获得赔偿。请在交付前仔细核实房屋情况，确保权益不受损害。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。

相关法律问题

问逾期交房违约责任怎么约定房屋出卖人何时构成违约

答

法律解析：根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式(包括违约金和损失赔偿额等)没有明确约定，则应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定...查看全文

问逾期交房违约责任怎么约定房屋出卖人何时构成违约？

答

律师分析：根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式(包括违约金和损失赔偿额等)没有明确约定，则应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定...查看全文

问未按时交房是否构成违约？

答

未按约定时间交房不算欺诈，只是违约行为。买房者可要求违约金赔偿。违约金应按合同约定或法定利率执行。如果违约金过高，可适当减少；如果违约金低于损失，可要求增加。购房者可与开发商协商解决，如不成可向法院起诉。购房者应保存相关证据材料。...查看全文

问开发商未能按时交付房屋，将面临哪些法律违约责任？

答

《民法典》规定，逾期交房违约金应按已支付房款的1%-1‰乘以天数计算。约定的违约金应支付，开发商无损失不能免责，除非有免责事由。根据法律，当事人可约定违约金或损失赔偿额，若违约金低于损失可增加，过高可减少。违约方支付违约金后，仍需...查看全文

问卖方未能按时交付房产证是否构成违约？

答

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的...查看全文

问预售房屋的交付时间是什么时候？

答

预售商品房需满足土地使用权、规划许可证、资金投入等条件。交房时间在预售合同中约定，一般在开盘后2年内。预售市场存在法律漏洞，开发商需履行交付义务，否则物业可代为交付。购房者需确保开发商合法性，避免损害利益。...查看全文

问房屋出售所需时间

答

本文介绍了出售房屋得到全款的交付时间规定以及全款购买期房后是否可以做抵押贷款的问题。全款买的期房能抵押贷款，但具体情况需要根据贷款合同中的约定时间进行付款，监管时间为过户后的22个工作日。而全款买的期房也可以抵押贷款，但需要抵押人...查看全文

问房屋出售委托时间

答

法律分析：具体退税手续办理如下：1、凡签定了购房合同，分期支付房款的，应要求房产商分期开具相应金额的发票，以确定购房日期（二手房应由税务机关开具）。 2、凭购房合同和首期房款发票，到单位财务部门要求开具个人的个人所得税缴款...查看全文

问房屋出售委托时间

答

问未按时支付购房定金是否构成违约？

答

购房定金未按时支付算违约，违约就是指合同当事人没有履行合同义务或没有按照合同约定履行合同义务的情形。违约责任的类型有：继续履行的违约责任、采取补救措施的违约责任、赔偿损失的违约责任。购房定金未按时支付算违约吗要看合同是怎样约定...查看全文

问房屋拆迁补偿回迁房未按约定时间交付怎么办

答

未按约定时间交付房屋，开发商应承担逾期交房的违约责任，根据合同约定，买方可获得违约金和解除合同的权利，同时要求双倍返还定金和购房款，并按银行同期固定资产贷款利率偿还购房款利息。...查看全文

问未按约定支付房屋定金，是否构成违约？

答

根据《民法典》第五百八十六条，房屋定金未全额支付不算违约，而视为变更约定的定金数额。定金合同在实际交付时成立，数额由当事人约定。然而，定金金额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分无效。若实际支付的定金数额多于或少于约定数额，...查看全文

问逾期交房违约责任如何约定,房子出卖人何时构成违约？

答

律师解答：根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式(包括违约金和损失赔偿额等)没有明确约定，则应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定...查看全文

问租房期间房东将房屋出售，是否构成违约？

答

家庭暴力是指夫妻一方对另一方实施身体暴力，造成伤害或羞侮行为。这种行为包括殴打、拳打脚踢、咬、掐、拧、推、搡等。法律规定，家庭暴力行为会给家庭成员的身体和精神造成伤害，包括捆绑、残害、强行限制人身自由等手段。...查看全文

问不按时付款的违约责任

答

法律分析:合同权利人可以向义务人催告，宽限期过后，义务人仍不履行付款义务，则义务人需依照法律规定或合同约定承担违约责任。法律依据:《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同...查看全文

问房屋违约金的起算和结束时间

答

一、违约金的起止如何计算 1、违约金的起止的计算：违约金的起算时间为违约方不履行或履行不符合规定之日，违约金的计算终止时间为违约方按照约定或者法律规定，向守约方支付违约金之日。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条，被执...查看全文

问房屋出售人逾期交房会面临哪些违约责任？

答

购房合同违约责任及违约金计算方法。出卖人逾期交房，可按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，按日支付万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付款并支付1%的违约金。若买受人要求继续履行合同...查看全文

问房子未按时交付违约金怎么算

答

一.逾期交房违约金要怎么算 1.逾期交房违约金按照已支付房产价格总额的1%-1‰乘以天数进行计算。约定的逾期交房违约金要依约支付，消费者没有损失不能成为开发商的免责理由，除非开发商存在免责事由。 2.法律依据：《中华人民共和国民法...查看全文

问违建房屋出售是否构成犯罪，违法房屋出售

答

结论:不属于犯罪行为，属于一般违法行为。解析: 涉案行为不属于犯罪行...查看全文

问房屋交付后多长时间？

答

交房后，房产证需要在3个月内办理。根据法律规定，房地产转让方需在签订转让合同后的90天内，准备好房地产权属证书、合法证明及转让合同等文件，并向房地产所在地的管理部门提出申请。管理部门将对提交的文件进行审查，符合条件的将核发房地产权...查看全文