民法典二手房买卖能否先贷款后过户?-法律问答|晖律网

民法典二手房买卖能否先贷款后过户?

回答于2024-04-22 阅读（93）

律师回答

摘要：民法典对二手房买卖先贷款后过户没有明确规定。实践中，贷款购买二手房通常是先交首付款，再申请房屋贷款后办理过户登记。按揭贷款流程包括签订买卖合同、确认买方还贷能力、选择同行或跨行转按、申请转按揭并支付相关费用。银行通常指定认可的担保公司或中介机构为提前发放的款项承担担保责任，担保费用占贷款金额的千分之三至千分之八。

一、民法典二手房买卖能否先贷款后过户
民法典对二手房买卖能否先贷款后过户没有规定，而在实践中，贷款购买二手房，是先交纳首付款，然后申请房屋贷款后，再办理过户登记的。
《城市房地产抵押管理办法》第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第三十四条以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
二、二手房按揭贷款的流程有哪些
1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按(注：
卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按;
已满一年的，则可以选择跨行转按)。
3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。
银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。
即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。
转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。

延伸阅读

结语：综上所述，根据《民法典》的相关规定，二手房买卖可先贷款后过户。在实践中，购买二手房时，通常需要先支付首付款，然后申请房屋贷款，最后办理过户登记。此外，《城市房地产抵押管理办法》也明确了房地产抵押的相关规定。对于二手房按揭贷款的流程，买卖双方需签订买卖合同，并确保买方具备还贷能力。在银行同意贷款后，买方可选择同行转按或跨行转按，并向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用。银行通常会指定认可的担保公司或中介机构承担担保责任。请注意，担保费用的数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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