民法典关于房屋买卖与抵押权的规定-法律问答|晖律网

民法典关于房屋买卖与抵押权的规定

回答于2024-04-23 阅读（200）

律师回答

摘要：民法典规定，房屋买卖可对抗抵押权，但需优先偿还抵押债权。房屋出租后仍可抵押，只需房主同意。福利房、限制抵押来源、被查封或限制权利的房产、未经共有人同意的共有房产、有争议的产权、法律禁止抵押的房产、除集体土地外的荒地等不可抵押。

一、民法典中房屋买卖能否对抗抵押权
民法典规定，房屋设立了抵押权后，房屋可以买卖，但买卖房屋所得价款要优先偿还抵押债权，注销抵押后，买受人才能办理过户登记。
《中华人民共和国民法典》
第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第四百一十条【抵押权的实现】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
二、房屋出租后还能抵押吗
实际中，能够拿去抵押的房屋要求不是很多，最必要的是你就是该房子的主人，房产证上写的就是你的名字，如果不止你一个人的话，那在办理抵押的时候就需要取得其他共有人的同意就可以成功抵押了。
所以，对于正在出租的房屋，因为房屋所有权仍然属于房屋所有者，就是真正的房主，那么你就有权按照自己的需要处置自己的房屋。这里面一点都不管租客的事的，租客只是房子里的使用人，而不是真正的所有权人，所以这个状况点都不会妨碍房屋抵押。
已经出租了的房子可以正常办理抵押，但在法律中有明确规定不能办理抵押登记的房产，具体有如下：
1、权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等);
2、根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的;
3、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
5、权属有争议的;
6、法律、法规或市政府规定禁止抵押的;
7、除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。

延伸阅读

结语：根据《中华人民共和国民法典》规定，房屋买卖可以对抗抵押权，但需优先偿还抵押债权。抵押人转让抵押财产时应及时通知抵押权人，如可能损害抵押权，抵押人需提前清偿债务或提存价款。债务人未履行债务时，抵押权人可与抵押人协议折价或拍卖抵押财产优先受偿。对于出租的房屋，只要房产证上写明房屋所有者为抵押人，即可办理抵押登记。但需注意法律明确禁止抵押的情况，如权属有争议、限制抵押来源等。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十七章抵押权第一节一般抵押权第四百零四条以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
中华人民共和国民法典：第十七章抵押权第一节一般抵押权第四百零三条以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
中华人民共和国民法典：第十七章抵押权第一节一般抵押权第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

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