如何规避签订购房合同时的风险？-法律问答|晖律网

如何规避签订购房合同时的风险？

回答于2024-04-29 阅读（2557）

律师回答

摘要：本文主要讲述了在签署购房合同时需要注意的风险点，包括产权办理条款、质量要求、贷款申请、违约责任、房屋面积、价格、收费、付款额、房屋质量、售后物业管理等方面的条款。此外，如果买方因缺少支付房款能力、房屋买卖合同反悔、房屋质量瑕疵、限外政策或贷款政策变化等原因导致无法买房，退房时可以与房产交易中心进行协商。

在签署购房合同时如何降低风险？

一、要关注产权办理条款。产权由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。
（二）购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。
（三）注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。
（四）约定好违约责任。
二、签订购房合同需要注意什么事项
现就签订合同中的主要条款进行逐一分析：
（一）关于房屋面积方面的条款
按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即合同有约定的，按约定处理；合同没有约定的或约定不明确的，按照以下原则处理：
1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
（二）关于价格、收费、付款额等条款
价格条款应比较明确，应有细项约束开发商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
可注明在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，购房者可以取消合同，全数取回定金；同时，开发商也可注明如贷款不能通过又未能如约履行给付购房款义务，有权解除合同，购房者需无条件返还所购商品房。
（三）关于房屋质量的条款
由于商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此在签订购房合同时必须要开发商提供两书，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定。
（四）关于售后物业管理的条款
这是购房者在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。
在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，签署相关协议，防止交房时物业公司变更物业费。
（五）关于履行合同的期限和方法的条款
应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。
（六）关于产权登记的条款
由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。按照《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。购房者应力争在合同中，将办理产权证的期限约定在国家规定的时间内。如果此期限约定过长，如：120天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对购房者采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。
（七）关于税费负担的条款
房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。
（八）关于违约责任的条款
违约责任包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。同时，在出现购房者违约的情形下，作为开发商也有权将违约金的比例进行提升。
三、签订购房合同后什么情况下能退
签订购房合同后退房的情况：
（一）买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。
（二）以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。
（三）房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。
（四）因贷款政策变化原因导致买方无法买房。
（五）因限外政策原因导致买方无法买房。退房可以与房产交易中心进行协商。

延伸阅读

在签购房合同时,降低风险是非常重要的。以下是一些可以考虑的措施:

1. 仔细阅读合同:在签署购房合同之前,请仔细阅读合同条款,特别是关于房屋价格、首付款、贷款、房屋交付日期和违约责任等方面的条款。如果您有任何疑问,请不要签署合同。

2. 审查房屋产权:在签署购房合同之前,请确保您已经了解房屋的产权状况,例如房屋的所有权、抵押情况和司法程序等。

3. 请律师协助:如果您不太熟悉购房合同的条款和程序,建议请律师协助您签署合同。律师可以为您提供法律建议,并帮助您检查合同条款是否符合法律要求。

4. 确定付款方式:在购房合同中,通常会规定首付款和贷款的支付方式。确保您理解合同中规定的付款方式和金额,并在签署合同之前确认所有付款细节。

5. 留意贷款细节:如果您计划通过贷款来支付购房款项,务必仔细阅读合同中的贷款细节,包括利率、还款期限和还款方式等。

6. 确认房屋交付:确保您在购房合同中确认了房屋的交付日期和交付细节,并在交付之前进行必要的检查。如果您对房屋交付有疑问,建议您与开发商或物业管理公司联系。

7. 保留所有文件:在签署购房合同之前,请确保您已经阅读并理解所有合同条款和细节,并保留所有相关文件,包括购房合同、房屋产权证明和其他文件。

通过以上措施,您可以降低签署购房合同的风险,并确保您在购房过程中获得合法权益。

结语：在签署购房合同时，降低风险需要注意关注产权办理条款、购房者在签合同时详细地把质量要求写进合同、注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款以及约定好违约责任。在签订合同中，需要关注房屋面积方面的条款、价格、收费、付款额等条款、房屋质量的条款以及售后物业管理的条款。此外，在签订合同后，如果买方缺少支付房款能力或者房屋过户前或过户中交易被限制导致买方权利不能实现，可以与房产交易中心进行协商并解除合同。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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