最近房地产市场逐渐升温,就经常会被人问“我买的是期房,现在还没有交房,是不是可以卖呢?”,其实采用一些方式还是可以进行交易的!今天本律师就给大家来讲一讲如果没有房产证的话房子要怎么交易。
没有房产证分为一下几种情况:
1、刚刚交了首付款,但是还没有来办按揭
像这种情况其实就是开发商现在还没有去到房管局来备案,着是最好进行处理的。
房屋买卖的双方就可以直接去到开发商那里来办理合同的转让,就是需要跟开发商来商量好,跟买方要重新签订另外的一份购房合同,并且将老的购房合同及时收回即可。然后房屋买方将房子首付款支付给卖方就可以了。接下来的事情就跟购买新房一样,到房管局去备案就写买方的名字就可以了,银行的按揭也是买方他们去办理即可,房产证下来之后就直接是写的买方的名字了。
2、正在还房贷,还没有交房
方式一:直接更名
流程:
(1)卖方将银行的贷款还清;
(2)卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;
(3)开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;
(4)注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。
注意事项:
(1)房子必须还清银行贷款
(2)更名必须取得开发商的同意
(3)买方不能再按揭了,必须全款购买
这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。
从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。
方式二:双方约定等房产证下来再过户
这种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费也是比较多。
包括:
个人所得税:总房款的1%
契税:90平米以下的为总房款的1%;90平-140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)
(契税要交两次,一次是卖方本人办理房产证时缴纳,一次是买方办理新房产证时缴纳)
营业税:5.55%
第二种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是
税费较高,且时间成本比较长。
注意事项
(1)没有房产证的房子在交易时风险比较大,买方和卖方都应谨慎!
(2)如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备。
(3)对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得房产证之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。
(4)房价会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。
但是对于小产权房或者是自建房没有房产证的,最好考虑清楚再进行购买,因为没有法律条款保护你的合法的权益。如果在购买过程中出现问题,难以保护自己的利益。
