承租人要求提前退租，按照约定承担违约责任。上海市司法局经过初步研究，梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”;第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”;第五百九十条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
承租人解除合同不存在法定免责事由，因其租房是为了居住，疫情并未造成其不能实现该合同目的，解除合同不属于第五百六十三条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形，亦不可援引第五百九十条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任。
一、合同违约免责事由
并不是所有的违约都需要违约方承担相应的违约责任，免责事由包括：
1、不可抗力(法定)
所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形：
(1)自然灾害、如台风、洪水、冰雹；
(2)政府行为，如征收、征用；
(3)社会异常事件，如罢工、骚乱、战争。
2、在不可抗力的适用上，注意以下问题：
(1)不可抗力条款，可直接援用法律规定；
(2)不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款；
(3)不可抗力条款具有强制性，不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。但有以下例外：
(1)金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。
(2)迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。
承租人要求提前退租的怎么认定
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何竹兰
北京市-北京市-朝阳区
专职律师房产纠纷、房产纠纷
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