签了二手房买卖合同卖方违约不卖怎样解决-法律问答|晖律网

签了二手房买卖合同卖方违约不卖怎样解决

回答于2024-04-24 阅读（559）

律师回答

摘要：二手房买卖中的违约问题及解决方法。买方遇到卖方违约可以解除合同并要求赔偿，也可以要求卖方继续履行合同。违约金应由双方协商确定，如不一致可请求法院或仲裁机构调整。常见的违约情形包括卖方将房屋卖给第三人、要求提高房价办理过户以及卖方反悔要求合同无效等。买方可通过法律途径维护自身权益，要求继续履行合同或获得赔偿。

一、签了二手房买卖合同卖方违约不卖怎样解决
签了二手房买卖合同卖方违约不卖，买方可以选择解除合同，要求卖方承担违约责任向买方支付违约赔偿金；买方拒绝行使房屋买卖合同解除权的，可以要求卖方继续履行该合同。
二、二手房买卖合同违约金怎么约定
其实，订立二手房买卖合同时，所谓的违约金应该包括两部分内容：违约金的金额和违约金金额的计算方式。
并且，对于违约金额和计算方式，由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。例如，二手房买卖合同中可以将违约金约定为总房价的20%，而且二手房交易习惯将20%定为普遍标准。
不过，买卖双方自主约定违约金后，发现一方违约的损失与违约金不一致，为维护双方的利益，可以按照以下处理：
1.如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加;
2.如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。
三、二手房买卖违约的情形有哪些
二手房买卖常见的违约情形：
1.出卖人将房屋直接卖给第三人
如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。
2.出卖人要求提高房价办理过户
在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。
在这种情况下，买房人应该立即向法院提起诉讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求法院判定出卖人继续履行合同。
3.出卖人卖房后反悔并要求合同无效
在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。

延伸阅读

结语：在处理二手房买卖合同违约问题时，买方可以选择解除合同并要求卖方支付违约赔偿金，或要求卖方继续履行合同。关于违约金的约定，双方可以根据意愿自行协商，通常以总房价的20%为普遍标准。如果违约金与实际损失不符，当事人可以请求法院或仲裁机构进行调整。常见的违约情形包括出卖人将房屋卖给第三人、要求提高房价办理过户以及卖方反悔要求合同无效等。买方可以根据具体情况向法院提起诉讼，要求解除合同并寻求相应的赔偿。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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