未偿还贷款房屋能进行出售吗-法律问答|晖律网

未偿还贷款房屋能进行出售吗

回答于2024-04-18 阅读（2867）

律师回答

摘要：买有贷款的房屋有三种方法：1、用购房者的首付款去还贷款；2、转按揭，将贷款转到购房者名下；3、自己拿钱去还贷款，然后注销抵押。转按揭的具体操作包括签订合同、交纳首付款、申请贷款等步骤。用买方的首付款还清银行贷款是常见方式，双方可以正式合法交易。如果银行不办理转按揭，房主可考虑自己借款赎证，等买家付款后再还清银行贷款。

按照国家规定，没有房产证的房子是不能正常上市交易的。有贷款的房屋虽然有房屋产权证，但产权证上面会有“在抵押”的标记。因此，贷款没还完的房子不能正常出卖。但也不是没有办法，房主可以跟购房者商量好，采用转按揭的方式进行房产交易，或者先筹集资金先赎楼，再卖房。究竟怎么筹集这部分资金呢?
买有贷款的房屋有三种方法
1、用购房者的首付款去还贷款。(PS:这个方法需要先征求购房者的同意)
2、转按揭。如果你的房子还有贷款，可以不用去偿还剩余贷款额，方法就是把你的贷款转到购房者的名下。转按揭可能比较复杂，其实就是当中有个担保公司先帮你把钱还了，再让客户去申请贷款，这种情况一般业主贷款很多，客户首付不够还贷款，才用这种方式。
3、自己拿钱去还贷款，然后拿着他项权利证明去房地产交易中心去注销。
具体操作方法是什么?
1、转按揭
转按揭可以把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
与购房者签订《房屋买卖合同》;
房主、购房者、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
购房者交纳房子的首付款;
房主向银行申请提前一次性还款的确认函(确认所欠资款本息、还款帐号);
购房者根据确认函、个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款;
房主向购房者实际交付房屋;
银行放款，房主取得购房款，并于与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与购房者、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
银行划拨首付款给房主，完成交易。
2、用买方的首付款还清银行贷款
这种方式比较常见。主要适用于房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。房主可以跟购房者说明情况，取得购房者的首付款将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，房屋就可以进入二手房交易市场，双方就可以正式合法交易。
3、自己借款赎证
如果银行不办理转按揭，或者买方不想出资金还贷款，房主可考虑用银行贷款或者向第三方借款的方式来缴清剩余贷款，获得房产证进行交易。等买家付了房屋全款之后，再还清银行对应物品的抵押贷款。

延伸阅读

结语：购买有贷款的房屋有三种常见方法。首先是通过购房者的首付款来还清贷款。其次是转按揭，将贷款转移到购房者名下。最后是房主自己借款赎证，用银行贷款或向第三方借款来缴清剩余贷款。具体操作方法包括签订房屋买卖合同、转按揭交易安全保证合同、提供确认函和个人资信文件等。这些方法可以帮助房主和购房者达成合法交易，完成房屋的二手交易。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第二节房地产转让第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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