精神病患者在签订房屋买卖合同时的法律地位-法律问答|晖律网

精神病患者在签订房屋买卖合同时的法律地位

回答于2024-05-08 阅读（1139）

律师回答

摘要：精神病患者签合同需由法定代理人代签，其效力取决于精神病患者的民事行为能力，若无民事行为能力则合同无效，若限制民事行为能力则需法定代理人认同后合同才有效。精神病患者的法定代理人可为父母或法院裁定的近亲属，监护程序包括申请宣告、指定监护人和人民法院裁决。判断是否为精神病患者可通过身份证、行为观察和监护人身份证明等方式进行。

一、精神病患者有哪些分类?
第一类：不能辨认自己行为的精神病患者——属于“无民事行为能力人”;
第二类：不能【完全】辨认自己行为的精神病患者(如间歇性精神病患者)——属于“限制行为能力人”。
二、精神病患者签合同有没有效?
第一类：无民事行为能力的精神病患者，签署合同【无效】
第二类：【限制】民事行为能力的精神病患者，签署合同效力“待定”，要看其“法定代理人”是否认同，如果认同，合同有效。如果不认同，合同无效。
三、什么是法定代理人?怎么判断代理人是否认同?
法定代理人分为两种：
第一类：如果精神病患者是未成年人，那么其父母就是法定代理人;
第二类：另一种是针对精神有疾病的成年人，法院裁定一位近亲属来做其“法定监护人”在签署合同时，“法定监护人”就是其“法定代理人”。
四、精神病患者的监护程序是什么?
1.第一步：向法院提出申请
由精神病患者(也就是被确认人)的近亲属或利害关系人向其所在“基层人民法院”提出申请，宣告该精神病患者(被确认人)是“无民事行为能力人”或“限制行为能力人”。
2.第二步：居委会指定监护人
人民法院宣告后，由精神病患者的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会指定该精神病患者的近亲属作为监护人。
3.第三步：人民法院裁决
对担任监护人有争议的，由精神病患者的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。
如何判定签合同双方是不是精神病患者?
1.查验身份证件，确认其法定年龄——确定是否成年人(未成年需要法定监护人，成年人且患有精神病，需要法定监护人)
2.观察其行为举止是否有明显异常，可疑时应联系其家人——判断其是无民事行为能力人，或者是限制行为能力人。
3.查看其结婚证、户口本，或者其他能证明监护人身份的证明文件。与精神病患者签署合同时，必须要求法定代理人在场——由其法定代理人代理其出售或购买房产并签署相关合同文本,并在合同中签署该法定代理人的名字。
因为精神病患者在法律中一般被判定为“无民事行为能力人”或者“限制民事行为能力人”在合同签约中，一般需要由法定代理人代替签约。

延伸阅读

结语：根据法律规定，精神病患者被认定为无民事行为能力人或限制行为能力人，在签署合同时需要由其法定代理人代替签约。对于无民事行为能力的精神病患者，签署合同是无效的；而对于限制民事行为能力的精神病患者，合同效力取决于其法定代理人是否认同。法定代理人可以是精神病患者的父母或由法院裁定的法定监护人。为确保合同有效性，我们应在签约时要求法定代理人在场，并在合同中明确署名。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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