法律解析：
开发商以包销基价，将自己开发已经建成并符合销售条件的房屋或者是尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买。
【法律依据】:
《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》
第二条 开发商以包销基价，将自己开发已经建成并符合销售条件的房屋或者是尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买。这一法律关系实际上包括两个阶段两层关系：
（一）在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利。即在包销期限内，开发商将自己一定数量的商品房的预售权或出售权转让包销商专营，取得一定的包销价，把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商。在这一阶段，包销商以开发商的名义进行房屋销售，如果房屋全部销售出去，那么开发商与包销商之间的法律关系就截止到此;
（二）在包销期限届满，包销商如未将包销的商品房全部售出，则按合同的约定付清全部包销款，剩余的商品房则由包销商承购。但是如果没有销售完毕，而在包销商与开发商之间又没有其他约定的，那么开发商与包销商之间就会发生买卖关系。但是就商品房包销的整体状况来看，我们认为包销应该认为是开发商与包销商之间的一种交易行为,当事人的行为都是相互独立的，而且双方都是为了自己的利益而行为，所以是一种交易关系。
