高评估、高贷款、低首付二手房的交易风险都有哪些-法律问答|晖律网

高评估、高贷款、低首付二手房的交易风险都有哪些

回答于2024-04-16 阅读（351）

律师回答

摘要：二手房交易前需要进行房产评估,评估结果与定价有关。银行和公积金中心会根据评估结果确定贷款额度。评估价格越高,贷款额度也越高,但这样做存在风险。高首付二手房需要支付高额利息,同时银行会严格禁止操纵评估机构提高评估价格,否则会终止合作关系,高评估高贷款也可能涉及欺诈问题。因此,购房者需要谨慎操作。

在二手房进行交易之前,通常会进行房产评估。评估的作用与定价有关。通过房产评估,二手房可以得到其在市场上的准确估值,卖方可以根据这个评估来确定合理的定价出售二手房。购买二手房时，无论是申请商业贷款还是公积金贷款，银行和公积金中心都会依据房源的评估结果来确定贷款的额度。
根据银行现在的贷款政策，最高可贷款额度为评估价的70%。也就是说，如果二手房评估的价格越高，贷款的额度也就越高，那么如果二手房的成交价格不变的话，首付款也就因此而降下来了。
很多购房者为了买到高评估、低首付的二手房，都希望能将房产评估提高一些，那么这么做的风险有哪些呢?
一、低首付二手房利息问题
对于购房者来说，提高二手房的评估价格，确实能获得更多的贷款额度，从而让首付变低了，但是有一点大家不要忘了，银行贷款是有利息的，贷款借的越多那么利息就会越高。购房者如果一味地最求低首付，就需要支付高额的利息来还贷，每月的月供就会增加，那么有时就会造成得不偿失的情形。
二、贷款银行会制定评估机构进行房产评估
提高房子的评估就需要自行找评估公司来进行，但是二手房的评估公司一般都是由银行直接制定的。随意操纵评估机构来提高评估价格的行为，银行方面是绝对不允许的，不但贷款申请不予审批，同时也会终止与该评估公司的合作关系。
三、高评估高贷款的行为涉嫌欺诈
其实，无论在新房市场，还是在二手房市场，“零首付”和“低首付”都让购买力掺杂了水分，尤其在二手房的贷款中，让银行承担了极大的风险。那么这种操作其实就是涉嫌欺诈的行为，是法律不允许的行为。根据《民法典》的相关规定，存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”情形的可以视为无效合同，这也会让原本无辜的购房者变成了违法者，其权益不但无法得到保障，还将要承担相应的法律责任。

延伸阅读

二手房评估风险主要体现在房屋的首付、贷款以及是否存在涉嫌欺诈等方面。在二手房交易中，买方通常需要支付一定的首付，而卖方则需要通过贷款来获取大部分的购房资金。如果买方支付的首付较低，就需要通过高贷款来弥补，这会增加贷款风险。此外，如果房屋存在涉嫌欺诈的情况，例如买卖双方存在利益关系、房屋存在法律纠纷等，也会对二手房交易产生影响。因此，在二手房交易过程中，对于这些风险需要进行充分评估，以降低交易风险。

结语：二手房进行交易前需进行房产评估,评估与定价有关。提高房产评估价格可以获得更多贷款额度,但需注意银行贷款利息问题和评估机构的选择。高评估高贷款的行为涉嫌欺诈行为,不仅违反了银行规定,也可能导致购房者承担法律责任。在购买二手房时,应根据自身实际情况进行评估,避免盲目追求高评估。

法律依据

商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
商品房销售管理办法：第五章交付第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

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