交房时发现面积严重缩水如何处理-法律问答|晖律网

交房时发现面积严重缩水如何处理

回答于2024-04-27 阅读（1011）

律师回答

摘要：徐先生购买房屋的故事讲述了他的房屋总建筑面积为89.94平方米，去除公摊面积后，套内面积为72.68平方米。他签订了一份《浙江省商品房买卖合同》并支付了首付款。合同约定面积与产权登记面积存在差异的，以产权登记面积为准。为确保自身利益，他还与开发商签订了一份《补充协议书》。2014年9月底，徐先生购买的商品房正式竣工，经当地房管局测量，该套商品房的建筑面积为89.92平方米，套内面积为68.11平方

律师建议，如果套内建筑面积与合同约定的差异较大，开发商应赔偿相应的损失。
案例：
交房后发现实际使用面积明显缩水
2012年3月，在朋友推荐下，徐先生(化名)看中了绍兴市柯桥区一在建楼盘，房子总建筑面积为89.94平方米，去除公摊面积后，套内面积72.68平方米。
几番议价，最终这套房子以折后13705元的单价成交，总房款约123万元。3月12日，徐先生与开发商签订正式的《浙江省商品房买卖合同》并支付该套房子的首付款。买卖合同约定：合同约定面积与产权登记面积存在差异的，以产权登记面积为准。为确保自身利益，合同签订同时徐先生还与开发商签订了一份《补充协议书》，协议书内写明房子交付时，若商品房面积测量规范、建筑面积规范发生政策性调整时应如何处理。
2014年9月底，徐先生购买的商品房正式竣工，经当地房管局测量，该套商品房的建筑面积为89.92平方米，套内面积为68.11平方米。按照徐先生签订的《浙江省商品房买卖合同》第六条约定，商品房买卖合同以建筑面积作为计价方式，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房款。
测量结果显示，徐先生购买的这套房子，建筑面积仅比合同约定的少了0.02平方米，误差比在合理的范围内。但套内面积即使用面积比合同上的要少4.57平方米。到10月13日徐先生办理房屋交接手续，签署《商品房交接书》时，开发商表示按建筑面积少0.02平方米进行房价款补差，并开具销售不动产统一发票。
这时徐先生认为，建筑面积虽然仅差了0.02平方米，但套内面积却整整少了4.57平方米，这意味着这套房子的得房率少了许多。同年11月16日，徐先生以商品房存在严重瑕疵为由，要求开发商返还部分房款共计10万元。开发商反驳称《补充协议书》中约定，若产权登记面积与合同约定面积差异在合理范围内，就不能以商品房套内面积与合同约定面积误差比超过3%为理由要求赔偿，且双方合同已履行完毕，要求法院驳回徐先生的诉讼请求。
法院经过审理认为，房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积变化具有一定的合理性，但徐先生购买的这套房子套内建筑面积明显减少，因而综合考虑合同的性质、实际履行情况及开发商的过错程度等因素，酌情认定开发商应赔偿徐先生2万元损失。
律师点评：
套内面积与合同约定差异较大可索赔
胡增冬：浙江三道律师事务所律师
根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，不予支持;
2、面积误差比绝对值超出3%，购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归购房者;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。
由于双方选择的是以建筑面积的计价方式，而非套内面积进行计价，因而不能仅凭套内面积与合同约定面积误差比超过3%为由要求赔偿，依然要按建筑面积(套内面积+公摊面积)这一计价方式来处理。因而司法解释的规定只适用于建筑面积的差异，不能直接适用于套内面积的差异。
徐先生购买的房子套内面积与合同中的比例存在较大差距，即得房率明显降低。法院认为上述差距超出了合理范围，因而综合考虑合同的性质、实际履行情况及开发商的过错程度等因素，酌情判定徐先生获得部分的赔偿。
在此也提示购房者，在商品房交付时，往往会碰到实际交付的套内面积与合同约定的存在一些差异的情况。如果差异确实较大，可要求开发商给以一定的赔偿。

延伸阅读

结语：根据律师的点评，如果商品房的套内建筑面积与合同约定的差异较大，开发商应赔偿相应的损失。在本案例中，徐先生购买的商品房实际使用面积明显缩水，且得房率明显降低，因此徐先生要求开发商返还部分房款共计10万元。根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%的，购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。因此，法院酌情认定开发商应赔偿徐先生2万元损失。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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