一、售楼广告属于要约还是要约邀请?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
二、售楼广告效力如何?
许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理，主要是通过行政手段实现的，如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。
根据相关法理，一般开放商做出的售楼合同属于“要约邀请”，因此对开发商并不具有法律效力。
购买房屋时如何判断售楼广告的真实性？
律师回答
摘要：售楼广告属于要约邀请，但若广告中的说明和允诺具体确定且对合同订立和房屋价格有重大影响，则视为要约。广告的效力一般认为是要约邀请，除非许诺写入合同条款。购房人可要求将广告许诺写入合同中，如发现虚假广告可向工商部门举报。开发商做出的售楼合同一般属于要约邀请，无法具有法律效力。
延伸阅读
售楼广告的影响力有多大？
售楼广告的影响力是一个复杂而多变的问题。它涉及到多个因素，例如广告的内容、目标受众、传播渠道等。售楼广告通过吸引潜在购房者的注意力，提供项目信息和优势，促使他们进一步了解和考虑购买。然而，广告的影响力并非绝对，受到个人偏好、市场竞争、经济环境等因素的影响。一些购房者可能会受到广告的诱导，积极参与购买决策；而另一些购房者可能更加理性，会通过多种渠道获取信息，做出独立的判断。综上所述，售楼广告的影响力是有一定效果的，但并非决定性因素，购房者应该综合考虑广告信息和其他因素，做出明智的购房决策。
售楼广告的影响力是一个复杂而多变的问题。它涉及到多个因素，例如广告的内容、目标受众、传播渠道等。售楼广告通过吸引潜在购房者的注意力，提供项目信息和优势，促使他们进一步了解和考虑购买。然而，广告的影响力并非绝对，受到个人偏好、市场竞争、经济环境等因素的影响。一些购房者可能会受到广告的诱导，积极参与购买决策；而另一些购房者可能更加理性，会通过多种渠道获取信息，做出独立的判断。综上所述，售楼广告的影响力是有一定效果的，但并非决定性因素，购房者应该综合考虑广告信息和其他因素，做出明智的购房决策。
结语：售楼广告既属于要约邀请，也具有一定的影响力。根据最高法院的解释，售楼广告被视为要约邀请，除非其中包含具体确定的房屋信息和允诺，对合同订立和价格确定有重大影响。广告的效力主要通过行政手段管理，购房人可要求开发商将广告许诺写入合同条款，以确保权益。购房者应综合考虑广告信息和其他因素，做出明智的购房决策。
法律依据
商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
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