如何避免预售款风险？-法律问答|晖律网

购房者对尚未完工的房屋支付全额预售款，具有一定的风险性。这些风险表现在：房产公司的经营状况是否良好，是否能如期竣工，楼商能否顺利拿到产证，配套是否能跟上等等。
如何既买到称心的房屋又能减少预售款风险呢？购房者应当好好把握住预售合同的约定，以减少预售带来的资金流失的风险。那么，如何在预售合同中对预售款支付进行约定呢？
关键是要把握房屋买卖过程中的几个阶段：
1：预售合同的签订之日；
2：房产商取得新建商品房竣工验收合格证书之日；
3：房产商取得新建商品房的“大产证”之日；
4：新建商品房取得《住宅交付使用许可证》之日，房产商将房屋可以交付购房者使用。
5：办理“小产证”之日，至此，新建商品房的买卖终告段落。
在支付预售款时，应当充分考虑以上五个关键阶段，结合自己手头兑现能力，分期分批地支付购房款，做到“货到”付款，以保障购房款的安全性。
分期分批的付款额如何确定呢？一般来说，款额的大小应与阶段的重要性相当，重要的阶段，可以付款比例高些，30％、40％都可以，其余的阶段，可以少付些，5％、10％即可。
一、认购意向书的法律效力是怎样的
1、一般的“意向书”
从“意向书”的本意看“意向书”是为了今后履行一定行为的约定，按照合同的特征看“意向书”应该属于预约合同。预约合同就是指当事人双方就将来订立一定的合同而签订的合同，将来订立的合同称为“本约”，而现在签订的约定将来订立本约的合同叫做“预约”，两者之间具有不同的性质和法律效力。那么对“意向书”的违约应该如何解决呢？本人认为应该在“意向书”内容范围内承担责任，而不是承担“本约”的违约责任。因此，“房屋认购意向书”的效力也是如此。
2、标题是“意向书”而实质是“本约”合同。那么这样的“意向书”应该怎样对待呢？本人认为应该按照“本约”合同对待。如“房屋认购意向书”名称是“意向书”而实质是购买合同，合同的条款约定的非常明确，如对房屋的位置、户型、面积、价款、物业等等都有了明确的约定，买方按照约定交了预付款或首付款。这样的“意向书”应视为“房屋买卖合同”。由此而产生的纠纷应按“房屋买卖合同”的执行。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这样的意向书其实就是合同，具有合同的法律效力，一方违反应当承担相应的违约责任。其次，双方签订的认购意向书是否具有法律效力还取决于开发商是否取得了相应的法律手续。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”所以，未取得商品预售许可证而签订的购房合同(包括意向书)是没有法律效力的。

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