购房者该如何查房屋产权-法律问答|晖律网

购房者该如何查房屋产权

回答于2024-04-30 阅读（137）

律师回答

摘要：在购买房产时，需要查看房产证、土地证以及去房管局核实，确保房屋的合法性和权益。同时，需要了解房屋是否处于贷款状态以及是否存在多个共有人。在购买房屋时，需要注意房屋的土地性质和使用权年限，以及承租人的优先购买权。在购买过程中，应当遵守相关法律法规，确保自己的权益得到保障。

一、查看房产证
1. 房产证是否存在？
若房产证不存在，通常意味着房主已将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。不要理他，让他借钱把证赎回，再找你。
2、看房主是谁
买房时必须清楚卖方是否房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。
3、看房屋是否正在贷款
看房屋是否正在贷款，有的房子是贷款购买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。
二、看土地证
如郊区的房子土地的使用性质叫划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。划拨地的房，能无限期使用（政府不收回的话），但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。
三、去房管局核实
购房者凭身份证，可在房管局查询合同是否存在问题，也能查到房屋在房管局备案的情况。是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。如果是这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。
四、看房子是否在租
如果房屋处于出租状态，依照法律支持的“买卖不破租赁”原则，租户有优先购买权，因而，购房者首先应查询待售房屋有无租，可询问房主，或直接联系租户进行确认。若担心有诈，建议亲自到房屋内查看房屋的使用情况，也可向周边邻居多方打探，务必要求房主提供一份承租人放弃优先购买权的协议。
根据我国《民法典》的规定，出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的3个月以内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这就要求买房人要严格遵守原房主与承租人之间所签订的租赁合同，不能单方面撤销或变更原房主与承租人之间事先签订的合同的任何内容。

延伸阅读

房屋土地使用性质的判断对于房屋租赁、抵押、转让等民事法律行为具有重要意义。根据《土地管理法》的规定，房屋土地使用性质分为居住、商业、工业等几种类型。判断房屋土地使用性质的关键在于土地使用权的归属和土地使用规划的用途。

在房屋租赁中，承租人应按照土地使用性质判断是否符合租赁合同的约定。如果租赁合同中明确约定了房屋用途，则应按照合同约定执行。如果合同中未明确约定，则可以根据房屋外观、周边环境、土地使用规划等因素综合判断。

在房屋抵押中，抵押权人应按照土地使用性质判断是否符合抵押合同的约定。如果抵押合同中明确约定了房屋用途，则应按照合同约定执行。如果抵押合同中未明确约定，则可以根据房屋外观、周边环境、土地使用规划等因素综合判断。

在房屋转让中，受让人应按照土地使用性质判断是否符合转让合同的约定。如果转让合同中明确约定了房屋用途，则应按照合同约定执行。如果转让合同中未明确约定，则可以根据房屋外观、周边环境、土地使用规划等因素综合判断。

总之，判断房屋土地使用性质需要综合考虑多个因素，尤其是土地使用权的归属和土地使用规划的用途。如果对房屋土地使用性质的判断有疑问的，建议咨询专业律师。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第四条\t未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第八条\t依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第三条\t异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

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