土地使用权转让与房屋租赁的差异及风险-法律问答|晖律网

土地使用权转让与房屋租赁的差异及风险

回答于2024-04-29 阅读（1077）

律师回答

摘要：合同不准转让，即不能转租。转租是指承租人将租赁物出租给第三人使用收益。各国法律一般规定，未经出租人同意，承租人不得转租。我国法律明确规定了不能转租的情况，如承租人拖欠租金、擅自搭建房屋、预租商品房等。如果转租房屋，需征得出租人同意，并遵守租赁合同约定。转租期间如发生变更或解除，转租合同也会相应变更或解除。如果房主不同意转租，出租人有权解除租赁合同。

如果合同不准转让的，是不能转租的
转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益的行为。转租后承租人虽然仍是租赁关系的当事人，但实际上是将租赁物有偿地再转移给第三人即次承租人使用收益，而租赁物如何进行使用收益，对出租人有着直接的利害关系。因此，各国立法一般规定，承租人转租须经出租人同意，非经出租人同意承租人不得转租。
哪些房屋不能转租?
我国相关法律法规对哪些房屋不能转租均有严格规定。
不能转租情况一，“承租人拖欠租金的”、“承租人在承租房屋内擅自搭建的”、“预租的商品房”三种房屋不得转租。
不能转租情况二，房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋;未征得出租人同意转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。公有居住房屋承租人可以不征得出租人同意，但在签订转租合同前应当书面告知出租人，否则出租人也可解除租赁合同。
不能转租情况三，房屋转租期间，原先的租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更;租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。
不能转租情况四，房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期。
不能转租情况五，房屋转租期间，除房东和转租当事人另有约定外，原房客应当继续履行租赁合同，如按时交付租金。
如遇到不准转让合同和不准转租的区别二房东不准转让合同和不准转租的区别转租房屋的，应要求不准转让合同和不准转租的区别二房东不准转让合同和不准转租的区别出具房屋所有权人同意其转租的书面文件，否则如果房主不同意转租，有权随时解除与不准转让合同和不准转租的区别二房东不准转让合同和不准转租的区别的租赁合同收回房屋，承租人将无法继续租住。需提醒的是，即使房主同意不准转让合同和不准转租的区别二房东不准转让合同和不准转租的区别转租，一旦房主与不准转让合同和不准转租的区别二房东不准转让合同和不准转租的区别解约，转租赁合同也会相应解除。

延伸阅读

结语：在转租问题上，根据相关法律法规，承租人在以下情况下不能转租房屋：一是承租人拖欠租金、在房屋内擅自搭建或租赁的是预租的商品房；二是房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人需征得出租人同意；三是房屋转租期间，原租赁合同发生变更或解除；四是转租期限不得超过原租赁合同约定的最后租期；五是转租期间，除非另有约定，原房客应按时履行租赁合同。如果遇到不准转让合同和不准转租的区别，转租方需出具房屋所有权人同意转租的书面文件。需要注意的是，即使房主同意转租，一旦房主与转租方解约，转租合同也会相应解除。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百四十条出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。

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