谭术魁江奇华中科技大学公共管理学院
一、保障房用地供应存在的问题
1.稳定供应缺乏保障
保障房用地供应主要由地方政府主导，地方政府的行政行为往往偏重于地方经济建设政绩的及时体现，而忽视保障房用地的及时供应。再加上保障房用地供应尚无可操作性的法规条例进行具体规定，因此，在国家住房保障政策与地方经济建设短期利益相互冲突的时候，地方政府往往会采取一些变通或者消极的方式，影响保障房用地供应的顺利进行，从而导致保障房用地供应的不稳定。
2.地块区位日趋边缘
区位较好的地块往往被商品房占据，而绝大多数保障房地块则位于城市郊区，保障房地块的供应日趋边缘化。城市低收入人群如入住这样的保障房，其日常生活成本往往会增加，导致有些低收入者不得不放弃购买或入住此类保障房。2008年12月广州市推出了2145套区位偏远的经济适用房，全市取得申购资格的3600多户家庭中，只有不到1500户登记了购房意向，645套经济适用房无人认购。究其原因，该批经济适用房位于城市远郊，生活配套严重不足。
3.供应渠道过于单一
对于保障房用地，地方政府基本上采取划拨的形式供应。这种土地供应方式使地方土地管理部门和地方财政没有任何收益，甚至地方财政还要对保障房的建设与维护进行投资。在这种情况下，地方政府就缺乏供应保障房用地的动力，从而使保障房用地的供应常常得不到地方政府的积极支持。这种仅靠政府划拨用地进行保障房建设的操作模式，逐渐使保障房的土地供应走入“单一化”误区，影响保障房土地供应之路的拓宽。
4.民意沟通缺乏平台
由于缺乏必要的公开听证程序和交流平台，保障房使用对象的真实想法无法与政府决策部门沟通，往往使得保障房的地块区位及供应量满足不了城市低收入人群的实际需求。
二、保障房用地供应问题产生的原因
1.配套法规尚未确立
保障房用地科学合理的供应应有专门性的法律进行规范指导与程序保障。目前，我国保障房用地方面的法制体系尚不完善，缺乏专门的法律法规对其进行规范与保障。这样，国家的保障房用地供应政策执行起来就容易出现偏差。
2.规划布局不合理
国家构建保障房体系的初衷是合理改善城市低收入人群住房条件，使其能够分享社会进步和城市发展所带来的生活水平全方位提升。但是，在地方政府原有城市规划区位布局理念的指导下，往往将区位较好、配套较全的地块提供给能产生较大经济效益的商业项目，而区位偏远、配套不足的地块才供应给保障房项目。这样就导致保障房地块区位日趋“边缘化”。
3.公开听证未得到重视
保障房的使用对象对于保障房用地的具体区位、相关配套、面积大小等问题应该拥有发言权与知情权，但地方政府在保障房用地供给的决策阶段却往往忽视保障房使用对象的发言权与知情权，使得保障房用地供应的问题一直未能合理有效地解决。
4.监管考核没有到位
地方政府对于保障房用地利用的后续监管机制不健全、监管措施不到位，往往导致保障房用地的利用偏离政府的本来意图。由于缺乏责任考核评价机制，保障房用地供应在出现问题之后，相关应承担责任的单位或个人也没有被追究。从而使保障房用地供应后续阶段的实际利用达不到应有的社会保障效果。
三、相关对策
1.积极开展配套立法，建立健全法制保障
保障房用地科学合理的供应需要相关配套的法律支持，目前，我国关于住房保障的政策文件很多，但缺乏专门的住房保障法律，更没有保障房用地方面的法规。中央政府应该尽快制定并颁布《住房保障条例》，从法律上规定住房保障的对象、标准、方式、资金来源、土地供应、实施机构、权限、相关责任等内容。这样各级地方政府就可在该条例的指导下，根据本地的具体情况，制定适合本地的《保障房用地供应实施细则》，从保障房用地供应主体、供应方式、供应程序、监管考核、相关责任等方面进行规范。通过建立健全有效的法律运行机制，各级政府部门就可明确在保障房用地供应问题上的职责，从内容和程序上对保障房用地供应进行科学规范，并逐步构建起一个统一协调的保障房用地运行体系，确保国家住房保障政策顺利有效执行。
2.优化城市区位规划，建立动态供应机制
为了避免地方政府在进行保障房用地供应时，过多地划拨城市基础设施和日常生活配套等严重不足的“边缘化”地块，地方政府应该会同相关规划、土地、房产等主管部门，通过深入调查研究和反复科学论证，综合权衡得出城市区位规划优化方案。该方案应以“不增生活成本，适度改善住房”为原则，从整体上科学合理地规划保障房用地在城市中的区位分布，使得保障房用地的供应与城市的进步发展协调一致。应建立保障房用地动态供应机制，即每年对保障房需求对象进行调研，根据城市经济和人口的变化，确定年度保障房需求对象的数量，然后根据这个数量进行年度保障房用地的供应。从中长期供应的角度来讲，可以采取滚动计划法，即根据年度需求数量估算出3—5年内的总需求量，土地管理部门可以根据这个总需求量，制定出中长期保障房用地供应计划，然后根据具体情况调整年度保障房用地供应计划。
3.积极拓展供应渠道，适度采取市场手段
政府应改变仅仅依靠行政划拨供应保障房用地的方式，在国家法律与政策允许的前提下，积极灵活拓展其他供应渠道，达到直接或者间接地增加保障房用地的目的。首先，地方政府可以采取减免部分税费的方式，鼓励开发商在建设商品房的时候，配套建设部分保障房，这在一定程度上，间接增加了保障房用地供应面积；其次，在旧城改造前期规划阶段，规划出保障房用地或配套建设保障房的面积；再次，地方政府可适度采取市场化手段，由政府提供划拨土地，吸引社会资金进行保障房开发建设，允许建造部分商业面积，社会资金的回收和盈利可以通过商业面积较长时期的租金收取来实现，既可保证社会资金持续稳定的流通盈利，又可增加保障房的用地供应；最后，地方政府也可以通过低价收购等方式，获得一些可作为保障房使用的住房，比如可以通过低价收购部分“小产权房”将其作为保障房。
4.引入公开听证制度，打造沟通协商平台
政府部门在进行保障房用地供应决策时，应积极引入公开听证制度。这样，在程序上可以让保障房使用对象充分表达自身意见，同时使决策部门综合权衡考虑保障房使用对象的意见，保证保障房使用对象的利益。在保障房用地供应的后期，政府部门可以通过构建沟通平台，如开辟网络专栏、建言信箱、专题座谈会等形式，就前期保障房用地已经反映出来的问题，向公众征求良策。
5.完善监管协调体系，明确考核验收责任
政府部门应构建一套相对完善的监管协调体系，以保证保障房用地在后期开发与利用过程中，按照保障房用地供应政策的本意来执行，避免在保障房用地开发利用过程中滋生违法现象。一方面，要加强用地检查制度，土地监管部门可以采取日常巡视与定期检查相结合的办法进行用地监管。另一方面，要加强主管部门间的协调配合，定期召开部门联席会议，及时沟通协调解决保障房土地利用中发现的重大问题。此外，还应明确监管责任，实施验收考核，对于违法利用保障房用地的责任人要追究责任，保障房用地开发建设竣工时应实行验收制度。
一、公共租赁住房呈现如下特征
第一保障性。住房权是得到《世界人权宣言》、《经济、社会和文化权利国际公约》、《消除一切形式种族歧视公约》等国际公约一致确认的一项基本人权。《指导意见》也明确指出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。由此可见，发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。
第二政策支持性。公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别，因此公共租赁住房的发展，尤其是发展初期，只有在国家特殊政策的支持下，才能步入正常的发展轨道。同时，基于公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。对此，《指导意见》专设政策支持部分，从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。
第三租赁性。这是公共租赁住房的核心特征，也是公共租赁住房与经济适用房的最大区别。经济适用房是为目标群体提供的低于市场价格的产权住房，而公共租赁住房则是向目标群体提供适当的租赁住房来保障其住有所居。
第四专业性。这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。传统的个人出租住房的首要功能是产权者自住，而公共租赁住房不论是通过新建、改建、收购，还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹集的房源，都不是为了自住，而是专业用于出租的。
第五供应群体广泛性。在我国原有的保障性住房中，廉租住房的供应对象是最低收入群体，经济适用房的供应对象是中等收入群体。而《指导意见》规定：公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。部分地方规定的公共租赁住房供应群体则更加广泛，如上海将公共租赁住房供应对象由户籍人口扩大为常住人口，并且不设收入限制。