开发商与原物业服务企业签订的前期物业服务合同是当事人真实的意思表示,应为合法有效的合同,在合同约定的期限内具有法律效力。
但此合同的效力是有限的，业主委员会成立后有权决定续聘原物业服务企业或新聘物业服务企业进行小区物业管理。在业主委员会与新选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同之后，即使开发商与原物业服务企业签订的前期物业合同没有到约定的期限，也自动失效。原物业服务企业不能以前期物业合同来对抗业主委员会和新选聘的物业服务企业，进而阻止新物业服务企业进驻小区进行物业管理。新选聘的物业服务企业依据新的物业服务合同进驻小区，开展物业管理工作，此时应有两个义务主体来协助其进行工作。一方面，根据新的物业服务合同的约定，业主委员会作为合同当事人的一方，负有协助另一方——新的物业服务企业开展物业管理的合同义务。另一方面，根据法律的直接规定，在新的物业服务合同产生之后，前期的物业服务合同自动失效，原物业服务企业应该向新的物业服务企业移交相关物业管理所需材料，以协助新的物业服务企业进驻小区开展工作。在无明确的法律规定的情况下，根据合同的相对性，新的物业服务企业在非自身原因无法进驻小区开展物业管理工作时，不能直接向原物业服务企业主张权利，即不能直接以原物业服务企业为被告向法院起诉，而应要求业主委员会承担相应的协助工作的责任。
法律依据：《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
业主委员会如何处理新旧物业服务企业的交接工作？
律师回答
摘要：前期物业服务合同是合法有效的，但其效力有限。业主委员会成立后有权决定续聘或新聘物业服务企业。即使前期合同未到期，业主委员会与新选聘的物业服务企业签订新合同后，前期合同自动失效。原物业服务企业不能以前期合同对抗业主委员会和新物业服务企业，新服务企业进驻后，业主委员会和原企业有义务协助其工作。新服务企业无法进驻时，不能直接起诉原企业，应要求业主委员会协助。根据《物业管理条例》第21条和第26条。
延伸阅读
结语：前期物业服务合同是开发商与原物业服务企业之间真实的意思表示，具有法律效力。然而，一旦业主委员会成立并与新选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同，即使前期物业合同尚未到期，也自动失效。原物业服务企业不能以前期合同对抗业主委员会和新选聘的物业服务企业，阻止新服务企业进驻小区。新选聘的物业服务企业有权要求业主委员会协助其工作，并要求原物业服务企业移交相关材料。在无明确法律规定的情况下，新服务企业无法进驻时，应要求业主委员会承担协助工作责任。根据《物业管理条例》第二十一条和第二十六条的规定，前期物业服务合同的终止取决于业主委员会与新服务企业签订的合同生效。
法律依据
物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。
相关法律问题
业主委员会与物业服务企业的关系是
目前不少城市里的小区都会组建本小区的业主委员会，业主委员会由本小区的业主组成，为本小区业主积极的争取权益。小区除了有业主委员会，还有物业管理公司，那么业主委员会与物业管理企业的关系是什么? 业主委员会与物业管理企业的关系 1.完全...查看全文
业主委员会如何订立物业服务合同
法律分析：一、业主委员会如何订立物业服务合同1、委物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。2、法律依据：...查看全文
物业公司和业主委员会不签服务合同如何处理
法律分析:物业公司和业主委员会不签服务合同可以先行催告，要求物业公司尽快履行签订物业服务合同的义务；物业公司拒绝签订的可以召开业主大会更换物业公司，与新物业公司签订物业服务合同。法律依据:《《物业管理条例》...查看全文
业主委员会如何制定和执行物业服务合同？
业主委员会的主旨是：一、业主委员会应当订立物业服务合同，约定物业管理事项、服务质量、费用、权利义务等内容。二、成立业主委员会需要与物业协商，成立筹备小组，申请并登记，召开业主大会，确保参与投票的业主占比超过1/2。...查看全文
业主与物业管理企业如何约定物业服务费用
法律分析:业主与物业管理企业应根据实际情况采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。物业服务费用按政府指导价的标准进行收费:一级收费标准每月1元每平方米；二级收费标准每月0.75元每平方米；三级收费标准每月0.5元每平方...查看全文
物业服务合同的订立：业主委员会的角色与作用
业主委员会订立物业服务合同的主旨是明确约定物业管理事项、服务质量、费用、权利义务等内容。成立业主委员会的步骤包括与物业协商成立筹备小组、向街道办事处申请、拟定业主公约并选举委员、办理登记手续、召开业主大会。...查看全文
旧业委会不交接要怎么处理
法律分析:业主委员会成员资格终止或者业主委员会换届改选后，原业主委员会或其成员拒不移交有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物的，业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处...查看全文
旧业委会不交接要怎么处理？
律师分析： 业主委员会成员资格终止或者业主委员会换届改选后，原业主委员会或其成员拒不移交有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物的，业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移...查看全文
没有业主委员会如何换物业
没有业主委员会的，要换物业，只要三分之二以上的业主同意即可。 我国民法典规章：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务...查看全文
业主未接受物业服务可拒交物业费吗？
黄女士咨询:我们小区物业服务比较差，可以说基本上没有提供物业服务，我们以此不交物业费，物业就以断电方式逼我们交费，请问这样合法吗?胡乾华律师解答:你们双方形成物业服务合同关系，未能按约交纳相应的物业管理费，已构成违约;物业公司并非...查看全文
物业管理委员会和业主委员会的区别
物业管理委员会和业主委员会的区别是什么呢? 物业管理委员会和业主委员会的主要区别在于:1、选举方式不同...查看全文
业委会如何终止物业服务合同
业主委员会成立后，与物业管理公司签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。物业管理企业接手前期管理需通过投标竞争来接洽业务。根据民法典规定，物业服务合同终止后，原物业服务人应交还物业服务区域、设施和资料，并配合新物业服务人进行...查看全文
业主不按时缴纳物业服务费物业管理企业该如何办理？
法律解析： 业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主...查看全文
业主不按时缴纳物业服务费物业管理企业该如何办理？
律师解答： 业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主...查看全文
物业服务与业主期望不符，如何处理？
物业保安与业主纠纷解决方法：协商、第三方调解、诉讼或投诉，更换物业公司。法律依据：仲裁法司法解释第四条，可依物业管理公司的仲裁条款或纠纷后自愿订立的仲裁协议解决。劳动仲裁：一般45天结案，复杂案件最多60天。裁决时限内未裁决可向法...查看全文
物业企业服务不好业主可以拒交物业管理费吗？
律师解答： 不可以。在遇到物业公司提供的物业服务不到位这类问题时，可以选择理性的维权方式，如向小区业主委员会反映，通过协商沟通的方式来解决。当物业公司提供的物业服务确实存在较大问题时，业主委员会可以依法通过正当程序解聘原物业公司，...查看全文
物业企业服务不好业主可以拒交物业管理费吗？
法律解析： 不可以。在遇到物业公司提供的物业服务不到位这类问题时，可以选择理性的维权方式，如向小区业主委员会反映，通过协商沟通的方式来解决。当物业公司提供的物业服务确实存在较大问题时，业主委员会可以依法通过正当程序解聘原物业公司，...查看全文
物业公司向业主委员会行贿如何处置？
业主可以去所在地的房管部门物业管理科去投诉，也可以启动对物业公司的罢免程序，为谋取不正当利益，给予公司、企业或者其他单位的工作人员以财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金;数额巨大的，处三年以上十年以下有期徒刑，并...查看全文
物业费和业主委员会
法律分析：必须缴清物业费 也就明确提出业主委员会成员必须缴清物业费 物业条例中: 第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务: (五)按时交纳物业服务费用; 这就明确了业主的义务按时交纳物业服务费用;正好对应你上面说的成为委员的...查看全文
业主委员会不作为，业主能起诉业主委员会吗
法律解析： 业主委员会不作为，业主不能起诉业主委员会，不符合法律规定的起诉条件。但可以召开业主大会，直接罢免业主委员会的成员，重新选举业主委员会。 【法律依据】: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条 起诉必须符合下列条...查看全文
推荐律师
段征
北京市-北京市-西城区
认证律师劳动纠纷、劳动纠纷
已服务92人次
热门法律问题
