一、开发商跑路了房产证怎么办理?
开发商跑路了房产证怎么办理应当是根据不同情况来进行判断的，根据《城市房屋权属登记管理办法》第九条的规定，房屋权属登记分为：总登记;初始登记;转移登记;变更登记;他项权利登记;注销登记。
首先要看开发商的手续办理到哪个阶段。一般合同会约定开发商交房90天后要办理产权登记。根据以上规定房屋没有办理初始登记是不能够办理权属转移登记的，购房人无法取得所购房屋的产权证。
1、开发商未办理产权登记
2、开发商已办理产权登记，需要办理转移登记的时候找不到开发商。
所以开发商跑了之后能否办理产权证取决于开发商是否办理了初始登记。
二、什么原因会导致开发商不愿意办理产权初始登记
开发商因为在开发过程中存在的违法行为，比如未全额缴纳土地使用权出让金，没有按照规划进行施工建设，竣工验收房屋质量不合格等问题无法解决，导致建设行政主管部门不予进行房屋初始登记，因而开发商无法取得大产权证，从而也无法为购房人办理小产权证。还有一些开发商因为管理混乱，经营亏损，官司缠身，濒临倒闭，虽然没有被注销，但是已是人去楼空，难觅踪迹。在没有办理房屋初始登记的情况下购房人也无法办理所购房屋的所有权证。
为了保证买受人对其所购房屋拥有依法受保护的所有权，我国《民法典》规定了物权的“公示公信”原则，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、法规也规定，房屋所有权的取得应当以房屋产权登记为标准。但在实际的商品房买卖过程中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商在此期间可能会一房多卖，最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证，买受人的利益因此受到极大损害。
为防止这种情况的发生，《民法典》规定了预告登记制度，即买受人只要和开发商签订了预售买卖合同，即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
在我们的日常生活当中，现在开发商和购房者签订了商品房买卖合同之后，就需要按照法律当中和合同当中的约定来履行交付房屋的义务，如果说开发商跑路没有办房产证的话，是需要根据实际情况来做出不同的选择的。
开发商跑路了房产证怎么办理？
律师回答
摘要：开发商跑路导致房产证办理问题，需根据开发商是否办理初始登记进行判断。未办理初始登记无法办理权属转移登记，购房人无法取得产权证。开发商不愿办理初始登记可能因存在违法行为或经营亏损等问题。为保护购房人权益，《民法典》规定了预告登记制度，购房人可申请预告登记以确保未来取得产权。在开发商跑路情况下，应根据具体情况做出不同选择。
延伸阅读
结语：根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，开发商跑路导致房产证办理问题需要根据具体情况判断。若开发商未办理产权登记或已办理但找不到开发商时，是否能办理产权证取决于是否办理了初始登记。开发商不愿意办理产权初始登记可能是因为违法行为、质量问题或经营困难等原因。为保障购房人的权益，我国法律规定了物权的公示公信原则和预告登记制度。在面临开发商跑路导致无法办理产权证的情况下，需要根据实际情况做出相应的选择。
法律依据
商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以２万元以上３万元以下罚款。
商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以２万元以上３万元以下罚款。
商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
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