最新！小产权房购买攻略-法律问答|晖律网

最新！小产权房购买攻略

回答于2024-04-11 阅读（1150）

律师回答

摘要：小产权房存在法律风险，购买者权益受限。根据土地管理法规定，农民集体土地使用权不得用于非农业建设。小产权房无法办理产权证、房产证等手续，可能引发继承、征地、拆迁、抵押等问题。购买小产权房后，购房者可采取措施：解除合同并退款、视情况处理已入住的农民房或有产权证明的房屋、自住、出租或卖给当地居民。对于在建项目，需完成土地征用手续并按规定报批。购买小产权房需谨慎，法律风险需评估。

一、小产权的房子能买吗?
所谓的小产权房，有时也叫“乡产权房”，指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的，并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。购买这些房子的人大多数是村集体经济组织以外的第三人。
那么，小产权房究竟能不能买呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然不能办这些手续，产权不完整，就可能会引发后续的一系列纠纷和问题，比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。
当然，这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的。这些房屋可以在集体成员内部转让和置换，这是法律允许的。但这种情况并不是本文要讨论的，严格意义上来说，这种情况下的房屋，也不能叫小产权房。
二、购买了小产权房该怎么办?
如果已经购买了小产权房，因国家不会发放产权证，这将导致以后对购房者一系列不利的后果。应该如何最大程度来维护小产权房购买者的合法权益呢?根据不同的情况，购房者可以采用的措施如下：
1、如果已签了合同但尚未取得产权证明，并且该房屋系在集体土地上建设，且购房者非当地居民，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款，这是最直接的方法。
2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的，则要视具体情况而定。
3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民。
4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后，则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批，采取可能的补救措施。

延伸阅读

结语：购买小产权房存在一系列法律风险和后续问题，因为这些房屋无法办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。购房者可以根据具体情况采取相应措施来维护自己的合法权益，例如请求解除合同并退回购房款、根据具体情况决定是否入住、出租或出售给有当地户口的居民等。对于在建的集体建设用地上的商品住宅项目，应按照规定完成土地征用手续，并采取可能的补救措施。购买小产权房需要谨慎，以免引发纠纷和问题。

法律依据

商品房销售管理办法：第一章总则第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
商品房销售管理办法：第二章销售条件第七条商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

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