房子有备案开发商跑路怎么办？-法律问答|晖律网

房子有备案开发商跑路怎么办？

回答于2024-05-01 阅读（2388）

律师回答

摘要：借名买房的合同只对双方当事人产生约束作用,不能对抗第三人。实际出资购房的人面临三种问题:房子是福利房,实际出资购买人无所有权;房子登记在别人名下,实际出资购买人无法办理土地使用权证;如果房屋登记到实际购买人名下,但实际购房人要求法院判决将房屋过户到实际购买人名下,此时实际购房人维权更加困难。如果实际购房人与登记人之间有约定,可以按照约定内容向法院主张权利。即便法律规定此约定无效,实际购房人也可以按

由于借名买房的合同具有相对性，因此不能对抗第三人。该合同仅对双方当事人产生约束作用。
借名买房一般会发生何纠纷此问题对实际出资购房的人是非常不利的，有3点:
1、当初买房登记在别人名下，根据我国法律的规定实际出资的购买人是没有所有权的。
尽管其实际出钱购买，此后一直居住，水电物业费都由其缴纳，但是其仍然得不到所有权。
2、当初购房时之所以将房屋登记到别人名下，大多是因为房子是某个单位的福利房，房价便宜，但是只卖给本单位职工，而且单位职工只享有房子所有权，只能办理房产证，不能办理土地使用权证，通俗说法叫小产权房。
购房人为了降低购房成本，便冒着很大风险将房子登记在他人名下。
这种情况下一旦出现纠纷，除非建房的单位同意，实际出资的购买人是得不到房产所有权的，即便是与登记人达成协议，在单位不同意的情况下是无法变更登记将房子登记到实际购买人名下的。
3、即便按照现在的法律政策或者经单位同意能够将此房产登记到实际购买人名下，如果实际购房人按照其与登记人先前签订的协议(假定有这样的协议)要求法院判决将房屋过户到实际购买人名下，此时如果房屋的登记簿上登记的房子所有人还是原先的登记人则此种方法尚有可行性，但是如果登记人已经将房屋卖与另外的人，则实际购房人维权更加困难了。
这种情况又可以分两种具体情况:
(1)如果登记人只是将房子以形式上的买卖、实质上的赠与或者与第三人串通的手段将房屋过户到第三人名下，则实际购房人是可以主张该过户或交易是无效的;
(2)如果以市场价卖给不知此房产所有权存在纠纷的第三人，则第三人按照现行民法典善意取得制度可以取得此房所有权。
如属第(2)种情况，则从法律上讲实际购房人除了支付价款购买此房，其已经没有其他途径获得该房产所有权了。
尽管实际购买人可能无法获得房子所有权，但是其与实际登记人在购房之初就房产所有权及使用就有约定，可以按照具体约定内容向法院主张其权利;
即便法院认定其约定违反或者规避法律属于无效约定不受法律保护的情况下，实际购房人还是可以按照民法的不当得利原理，请求法院判决将实际登记人得到的不当利益归于实际出资购房人。
借名买房的风险是很大的，因为根据法律规定，房屋的所有权是根据房产证上的名字来进行确定，如果购买人是实际出资人，也无法获得房屋所有权，但是在实际登记人购房支出有约定的话，那么双方可以通过法院诉讼来进行确定如何获得该项房屋所有权。

延伸阅读

结语：借名买房存在风险,因为实际出资人无法获得房屋所有权。但是,根据法律规定,如果双方之间有约定,可以通过法院诉讼来确定如何获得房屋所有权。如果实际出资人想要维护自己的权益,可以考虑寻求法律帮助。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
商品房销售管理办法：第五章交付第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

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