二手房交易存在哪些纠纷-法律问答|晖律网

二手房交易存在哪些纠纷

回答于2024-04-12 阅读（1434）

律师回答

摘要：在二手房买卖过程中,买家需要注意的几点事项包括:1. 与业主一起到房管所查询房屋产权状况;2. 仔细查看买卖合同,确认双方权利及义务是否明确;3. 如果买家选择一次性付款,不应提前支付所有款项,建议保留一部分作为保证金,待楼房及所有手续办理完毕后再进行支付;4. 买家应亲自到房子所在小区物业管理处了解房屋装修、漏水及欠费等问题;5. 在房屋交易过程中,双方需列出详细的清单,以便交房时核对。二手房买

为了在签署二手房买卖合同时避免纠纷，请关注以下几点：
1. 买家应与业主一起到房管所查询所售房屋的产权状况；
2. 仔细查看买卖合同，确认双方的权利及必须履行的义务是否明确；
3. 如果买家选择一次性付款，不应提前支付所有款项，建议保留一部分作为保证金，待楼房及所有手续办理完毕后再进行支付；
4. 买家应亲自到房子所在小区物业管理处了解房屋装修、漏水以及欠费等问题；
5. 在房屋交易过程中，双方需列出详细的清单，以便交房时核对。
二、常见的二手房买卖纠纷有哪些?
1.逾期支付房款引起的二手房买卖纠纷
下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了上家允许，而不能认为下家可因此不需承担逾期付款的责任。
2.逾期交付房屋引起的二手房买卖纠纷
上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。这时，下家可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以同类房屋的租金计算。
3.逾期办理过户手续引起的二手房买卖纠纷
上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。
4.要求返还定金引起的二手房买卖纠纷
按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，下家不想购买房屋，定金应当返还。
5.因中介行为引起的二手房买卖纠纷
如上家或下家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。
6.要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的二手房买卖纠纷
要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。
7.因房屋质量引起的二手房买卖纠纷
由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据上海高级人民法院的有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非上家在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明上家对此是知晓的，上家亦不承担瑕疵担保责任，但下家可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
8.因“黑白合同”引起的二手房买卖纠纷
“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。按上海市高级人民法院的规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。
但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。
9.因户口迁移引起的二手房买卖纠纷
房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。

延伸阅读

买卖房屋的注意事项：

购买房屋是一项非常重要的法律行为，涉及到财产权益的转移和法律责任的承担。在购买房屋时，需要注意以下几点：

1. 房屋权属证明：在购买房屋之前，需要先查询房屋的权属证明，确保自己拥有该房屋的所有权。

2. 房屋价格：在购买房屋时，需要确认房屋的价格是否合理，不要被过高的价格所迷惑。

3. 房屋现状：在购买房屋之前，需要查看房屋的现状，包括房屋的建筑年代、装修情况、有无产权纠纷等。

4. 房屋产权：在购买房屋时，需要了解房屋的产权状况，包括是否属于夫妻共同财产、是否抵押、是否查封等。

5. 房屋交易记录：在购买房屋之前，需要查看房屋的交易记录，了解前一位业主的购买时间、价格、交易方式等。

6. 房屋管理费用：在购买房屋之前，需要了解房屋的管理费用，包括水费、电费、网费等。

7. 房屋维修费用：在购买房屋之前，需要了解房屋的维修费用，包括水管漏水、墙壁渗水等。

8. 房屋所属区域：在购买房屋之前，需要了解房屋所属的区域，包括学校的质量、交通的便利程度等。

总之，在购买房屋时，需要仔细查看房屋的各项证件和条件，确认房屋的所有权、价格、现状等，以免发生不必要的纠纷和损失。

结语：二手房买卖合同纠纷是常见的纠纷之一，对于买卖双方来说，了解相关注意事项和纠纷类型，以便在签署合同时避免纠纷是很重要的。本文列举了常见的二手房买卖纠纷类型，包括逾期支付房款、逾期交付房屋、逾期办理过户手续、要求返还定金、要求解除房屋买卖合同或确认合同无效、因房屋质量引起的纠纷、因中介行为引起的纠纷、因“黑白合同”引起的纠纷和因户口迁移引起的纠纷。买卖双方应仔细查看买卖合同，了解双方的权利及必须履行的义务是否明确，并在房屋交易过程中列出详细的清单，以便交房时核对。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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