买卖房屋相关规定-法律问答|晖律网

买卖房屋相关规定

回答于2024-04-28 阅读（1386）

律师回答

摘要：二手房交易中存在不可上市交易的情况，如未取得所有权证、危房、农村集体土地上的房屋等。办理二手房过户需提交身份证明、产权来源证明、协议书、缴税证明等文件。外国人、华侨、港澳台居民等需公证合同。登记审核应在20日内完成，权证领取需携带相关证件和费用收据。代办转移登记需委托书，并按规定办理。审核材料要认真，办理完毕要及时归还当事人。

根据我国相关法律规定，不能上市交易的二手房有：
(一)未依法取得房屋所有权证的房屋;
(二)只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房;
(三)鉴定为危房的房屋;以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋;
(四)在农村集体土地上兴建的房屋;
(五)已经被列入拆迁公告范围的房屋;
(六)所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;
(七)所有权有纠纷的房屋;
(八)已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋;
(九)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;
(十)房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;
(十一)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二手房过户要办理哪些手续?
二手房买卖未经房地产登记机构转移登记，不得对抗第三人。为防止出让人一房多售等非法行为侵害买受人，应及时办理转移登记。转移登记即我们俗称的过户。
申请房屋产权转移登记，应当提交以下文件：
(一)申请人的身份证明;
(二)房地产权属来源证明或者权利证书;
(三)房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件;
(四)缴纳房地产税的证明。
上述合同一方当事人属于下列情形之一的，合同需公证：
(一)外国人;
(二)华侨，包括居住在境外，持有中国护照、无国内身份证明者;
(三)港澳台地区居民;
(四)在外国或港澳台地区登记、注册的法人及其他组织。
登记的审核时限和权证的领取。按一般规定，登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取《房地产权证书》;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。领证时权利人(或代理人)需携带身份证件(原件)和已缴手续费、登记费、印花税收据及受理时的收件收据(原件)，仔细核对《房地产权证》及《登记证明》。
如果是代办二手房买卖转移登记手续，受委托人要取得并向房地产登记机构出具当事人的委托书。如果房地产权利人为自然人，按有关规定委托书还需公证。要认真审核上述材料是否齐全、真实，并在买卖合同签署后15日内及时办理。对原件要妥善保管，办理完毕要及时归还当事人，以免丢失承担责任。

延伸阅读

结语：根据我国相关法律规定，不能上市交易的二手房包括未取得所有权证、只取得使用权的房屋、危房、标准价购买尚未过渡的房屋等。过户房屋需要办理转移登记手续，包括申请人身份证明、房地产权属来源证明、转移协议书、缴纳房地产税证明等。对于特定当事人，合同需公证。登记机构应在20日内完成审核，符合条件的将记录于房地产登记册，并通知权利人领取房地产权证书。代办手续需委托书，并认真审核材料的真实性。请妥善保管原件并及时归还当事人，避免责任。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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