房屋转租租金权益划分-法律问答|晖律网

房屋转租租金权益划分

回答于2024-04-24 阅读（107）

律师回答

摘要：房屋转租纠纷处理及不当得利问题概述。对于转租合同有效条件，应征得原出租人同意，转租期不得超过原租期。若出租人与承租人发生纠纷，涉及受转租人权益时，受转租人可列为第三人参与诉讼。若承租人将物业办成专业市场并分割转租给多个受转租人，出租人起诉解除合同需审查是否影响受转租人权益。擅自转租收益不属于不当得利，因出租人已将房屋使用收益权转移给承租人。

不当得利是指没有合法依据而获得利益并使他人利益受损害的事实。因此持第二种观点的人认为，承租人的擅自转租是没有合法根据的，其收益是基于出租属于出租人所有的房屋而获得，构成对出租人合法权利的侵害，属不当得利，转租人应将所获不当得利返还于受损失的出租人。
房屋转租一般都存在着转租收益的问题，对于合法转租收益，除合同有约定外，一般归承租人所有。主要依据是《民法典》第七百二十条的规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”。
而实际上，擅自转租收益是否构成不当得利。应看是否符合不当得利的成立要件。承租人擅自转租，其收取的新租金若高于原租金，则可从中得到利益，但承租人仍继续按原合同约定向出租人交租，出租人并未直接受到损害。也就是说出租人以收取租金作为对价，已将房屋的使用收益权能移转给承租人，出租人在租金收益方面并没有受到损害。因此，擅自转租收益不属于不当得利。
如何处理房屋转租纠纷
(一)转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件：
1、征得原出租人的同意;
2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。
(二)出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。
(三)出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。
若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人，因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;如无需解除合同，则不列受转租人为案件第三人。

延伸阅读

结语：擅自转租是否构成不当得利，需根据不当得利的成立要件来判断。若承租人擅自转租并收取更高租金，但出租人仍按原租金收租且未直接受损，不属于不当得利。对于房屋转租纠纷，转租合同需征得原出租人同意，且转租期不得超过原租期。若出租人与承租人发生纠纷涉及受转租人的权益，应将受转租人列为第三人参与诉讼。若出租人要求解除合同，需考虑是否影响受转租人的使用权益。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。

相关法律问题

问房屋租赁收益归属权：转租与出租

答

房屋转租收益的归属一般归承租人所有，除非合同另有约定。双方当事人可协商确定租赁期间因占有、使用租赁物而获得的收益归属，否则收益归承租人所有。...查看全文

问离婚后公租房租赁权益的划分

答

离婚时公租房承租权的分配根据《民法典》第一千零六十五条进行。若一方在婚前取得公房承租权，离婚后该承租权归该方享有，另一方无权分割。若双方在婚前各自取得公房承租权且在婚后合并调换房屋，离婚时双方都有权分割承租权。若一方或双方在婚后取...查看全文

问房东或租户：房屋转租收益的归属权

答

房屋转租的收益归属问题：根据不当得利原则，擅自转租房屋的承租人所得收益应返还给出租人。然而，根据民法典规定，合法转租收益一般归承租人所有。擅自转租收益是否构成不当得利要看是否满足不当得利的成立要件。处理房屋转租纠纷时，需要符合转租...查看全文

问离婚后如何划分承租房权益

答

夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻关系存续期间以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。离婚时，根据公房使用权的交换价值和财产来源，可以分为三种情况处理：基于福利政策分配取得的公房不考虑交换价值；以个人财产支付对价取得的公房按对价部分...查看全文

问房屋财产权益划分

答

婚后财产分割原则是夫妻共同财产平分，共同偿还贷款及增值部分平分，出资登记在己方子女名下的属于出资一方财产。双方父母出资的按出资额分。离婚后个人债务由个人负责，共同债务根据约定或规定确定。离婚时共同财产应均等分割，照顾子女、女方和无...查看全文

问房屋转租的收益归谁？

答

房屋转租的收益除合同有约定外，在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。小区会所经营收益属于谁小区的共有部分由全体业主所有,业主大会有权依法决定如何利用共有部分。承担管理服务职能的物业公...查看全文

问转租房屋的租金归谁

答

首先，对于合法转租收益，除合同有约定外，一般归承租人所有。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。其次，转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件...查看全文

问房屋转租的租金是谁的

答

法律分析:房屋转租的租金一般是承租人的，由于承租人已经向出租人支付了租金，所以转租的租金归承租人所有；但是如果承租人未向出租人支付租金，而是约定转租租金直接归出租人的，按其约定处理。法律依据:《《中华人民共...查看全文

问租客有权利转租房屋吗

答

未经出租人同意，承租人无权转租。承租人未经出租人同意就转租的，出租人有权解除合同。另外出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或...查看全文

问承租人有权转租房屋吗

答

房客经房东同意可转租房屋，否则无效。...查看全文

问承租人有权转租房屋吗

答

承租人有权转租房屋，但需经出租人同意。未经同意转租的，出租人可解除合同。若出租人在六个月内未提出异议，视为同意转租。根据《民法典》规定，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，但承租人需赔偿第三人对租赁物造成的损失。...查看全文

问房屋转租的收益是归租房者还是房东

答

法律分析:房屋转租的收益归租房者，当事人另有约定的除外。租赁合同中已经约定可以转租、或虽未约定但出租人明确表示同意转租的，承租人可以出租给第三人。新签订的租赁合同应符合双方意愿，转租时承租人不得在房屋内擅自搭建、不得拖欠租...查看全文

问房屋租赁权是用益物权

答

本文阐述了用益物权和租赁权的概念及其区别。用益物权是指以物的使用收益为目的的权利，可以是不动产或动产，租赁权的客体也是动产与不动产。用益物权和租赁权的产生都是基于债权契约。租赁权具有占有、使用和收益等物权特征，是一种债权。两者相互...查看全文

问承租人转租房屋产生的增值租金收益应该属于谁

答

房屋转租收益归承租人所有，除非合同另有约定。双方当事人可协商确定租赁期间因使用而获得的收益归属。如无约定，则收益也归承租人所有。...查看全文

问房屋转租的收益应该归租房者还是房东

答

租房转租时，转租收益一般归承租人所有。如果双方约定了因占有、使用租赁物而获得的收益归属，则按照约定处理，否则收益仍属于承租人所有。...查看全文

问房屋拆迁如何划分权益？

答

夫妻离婚时，根据我国相关法律规定，对于置换安置房的分割需考虑实际情况。若被拆迁房为婚前财产，安置房视为个人财产，不需分割。若被拆迁房登记在夫妻一方且差价共同出资，视为共同财产，需协议或法院分割。...查看全文

问承租人是否有权转租房屋

答

租客有权转租房屋，但需征得出租人同意并签订转租合同。转租合同终止日期不得超过原合同规定，转租人承担原合同的权利与义务。若造成第三方损失，承租人需赔偿。若原合同变更、解除或终止，转租合同也相应变更、解除、终止。...查看全文

问房屋的承租人有转租权吗？

答

房屋的承租人在经过出租人同意后有转租权。承租人转租时需订立转租合同，并办理登记备案手续。转租期限不得超过原租赁合同规定的终止日期。原租赁合同继续有效，承租人应赔偿第三人对租赁物造成的损失。租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。承租...查看全文

问承租人是否有权转租房屋？

答

1、未经出租人同意，承租人无权转租。2、承租人未经出租人同意就转租的，出租人有权解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。承租人再次转租房屋合同是否有效承租人再次转租房屋合同符...查看全文

问转租权属于房屋承租方吗？

答

房屋承租方具有转租权，但需获得出租人同意，若出租人六个月内未提出异议视为同意。租房时审查二房东的资格，需查看租赁合同、房地产权证书和身份证件，确认主体资格后签订租赁合同需明确租期、租金、设备费用承担、维修义务和违约责任等内容。...查看全文