小区一楼小院的归属有哪些问题-法律问答|晖律网

小区一楼小院的归属有哪些问题

回答于2024-04-27 阅读（3009）

律师回答

摘要：根据《民法典》第274条规定,如果小院在规划中明确归属于个人所有,那么建筑区划内的绿地属于业主共有,但若明确归属于个人则除外。但如果《民法典》中未明确规定一楼小院的归属,但实务中大多都认为一楼小院实际就是窗前绿地,根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,住宅小区的规划文件中明确规定归一楼业主所有的小院,房地产开发企业就有权将其与一楼的住宅同时进行处分包括销售或者赠与。如

根据2021年1月1日生效的《民法典》，对于一楼小院的归属，法律没有明确规定。因此，需要根据具体情况来区分。

如果小院在规划中明确归属于个人所有，那么根据《民法典》第274条规定，建筑区划内的绿地属于业主共有，但若明确归属于个人则除外。最高院于2008年发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》第三条规定建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为《民法典》（2021.1.1生效）第二百七十四条所称“明示属于个人的”绿地。
虽然《民法典》（2021.1.1生效）中并未提及一楼小院的归属，但实务中大多都认为一楼小院实际就是窗前绿地。因此，如果《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出台后，住宅小区的规划文件(如总平图)中明确规定归一楼业主所有的小院，房地产开发企业就有权将其与一楼的住宅同时进行处分包括销售或者赠与。
2、全体业主同意房地产开发企业出售或赠与的一楼小院
除上述规划文件明示归个人所有的一楼小院，一楼小院应当归全体业主共有，房地产开发企业对一楼小院进行处分必须经过全体业主的同意，否则，其处分行为就是无效的。哪么如何确认房地产开发企业处分小院已得到全体业主的同意呢?
房地产开发企业认为，在楼盘销售过程中对外宣传一楼赠送小院，是信息的对外公示，全体业主对此是知情的，业主同房地产开发企业签订房屋买卖合同，就说明已同意房地产开发企业对一楼小院的处分。
另一种观点认为，业主知情房地产开发企业的对外宣传，不能由此认定全体业主同意了房地产开发企业对一楼小院的处置权，只有在房地产开发企业同全体业主签订的房屋买卖合同中明确约定一楼小院的归属或处分，才能视为全体业主同意。
大家讨论后认为大都倾向于第二种观点，因此，为避免以后可能出现的纠纷，房地产开发企业在与业主签订房屋买卖合同时应当对一楼小院的归属或处分做出明确的约定。
3、归全体业主所有的小院
如果规划条件中没有规定一楼小院属个人部分，房地产开发企业同全体业主签订的房屋买卖合同中也没有约定一楼小院的归属，那么一楼小院就属于全体业主共有，房地产开发企业进行的销售或者赠与都是无效的，是无权处分的行为。

延伸阅读

结语：根据2021年1月1日生效的《民法典》,对于一楼小院的归属,法律没有明确规定。因此,需要根据具体情况来区分。如果小院在规划中明确归属于个人所有,那么根据《民法典》第274条规定,建筑区划内的绿地属于业主共有,但若明确归属于个人则除外。如果《民法典》(2021.1.1生效)中并未提及一楼小院的归属,但实务中大多都认为一楼小院实际就是窗前绿地。因此,如果《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出台后,住宅小区的规划文件(如总平图)中明确规定归一楼业主所有的小院,房地产开发企业就有权将其与一楼的住宅同时进行处分包括销售或者赠与。如果《民法典》和《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中未作明确规定,则需要具体情况具体分析,遵循相关法律法规和判例来判断。

法律依据

中华人民共和国人民防空法（2009修正）：第三章人民防空工程第二十一条人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建；医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。
有关单位负责修建本单位的人员与物资掩蔽工程。
中华人民共和国人民防空法（2009修正）：第三章人民防空工程第二十四条县级以上人民政府有关部门对人民防空工程所需的建设用地应当依法予以保障；对人民防空工程连接城市的道路、供电、供热、供水、排水、通信等系统的设施建设，应当提供必要的条件。
中华人民共和国人民防空法（2009修正）：第三章人民防空工程第二十六条国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。

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