购买二手房如何确定房屋的年龄-法律问答|晖律网

购买二手房如何确定房屋的年龄

回答于2024-04-24 阅读（996）

律师回答

摘要：本文介绍了房屋年龄差异的原因和房龄为何会出现问题，以及如何在购买二手房时应对房龄问题。房龄越长，房屋升值空间越窄，房屋价值也会随之出现贬值。购买二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明“房龄”。如果中介故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者有恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，购房者有权依据《民法典》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

一、房屋年龄差异的原因
通常来说,年龄较长的房屋往往在地段、周边配套设施等方面表现较好,因此房主会对其产生更高的升值预期,不愿意轻易出售。殊不知，房龄越长，房屋升值空间就会变得越窄，房屋价值也会随之出现贬值。
从心理上讲，绝大多数人都喜欢新房，因此买二手房也希望买一套房龄短的。除了心理因素之外，房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。
此外，房龄较长的二手房，还将面临难以申请银行贷款的风险。二手房是按照评估价来计算贷款额的。所谓的评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。
二、房龄为何会出问题
购买二手房时，房龄为何会出现问题呢?这是因为在房产证上是不体现房龄的。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手了两至三次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。
如果买方想要查询，需由卖家带上产权证等相关证件，到房产交易中心才行。但因耽误时间，一般卖家不愿配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。买家如以办贷名义由银行途径查询，一般也是在签过合同进入办贷阶段。也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了交易手续后才能到房产局查询，但这时即使知道真相也为时已晚。
三、房龄应该如何应对
随着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的维修费用，实际购房成本将增高。所以在购二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明“房龄”。
如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者有恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据《民法典》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

延伸阅读

房龄为何会导致问题？

房龄是指房屋的使用年限,也就是房屋建成的时间减去当前的年份。然而,房龄并不是衡量房屋价值的唯一因素,也不应该成为购房的唯一标准。

在房地产交易中,房龄通常被视为一个重要的因素。这是因为随着时间的推移,房屋可能会经历各种问题,包括漏水、屋顶漏水、管道堵塞和维护成本增加等。这些问题可能会影响房屋的价值和吸引力。

然而,房龄并不是房屋价值的唯一因素。其他因素,如房屋的位置、大小、建筑材料和维护状况等也会影响房屋的价值。此外,房龄并不适用于所有类型的房屋。例如,一些公寓和别墅可能具有较长的房龄,但它们的价值仍然可能受到其他因素的影响。

因此,房龄并不是衡量房屋价值的唯一标准。在购房时,应该综合考虑房屋的其他因素,而不是仅仅关注房龄。

结语：购买二手房时,房龄是一个重要因素。房龄较长的房屋往往在地段、周边配套设施等方面表现较好,因此房主会对其产生更高的升值预期,不愿意轻易出售。但是,房龄越长,房屋升值空间就会变得越窄,房屋价值也会随之出现贬值。此外,房龄较长的二手房还将面临难以申请银行贷款的风险,以及房屋维修费用增加、物业维护成本上升等问题。因此,在购买二手房时,最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明房龄,以避免后期的纠纷和损失。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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